Woning verkopen bij een scheiding

Als je een andere woning wil gaan aankopen of je wilt in aanmerking komen voor een huurwoning dan wordt er altijd gevraagd naar een getekend echtscheidingsconvenant. In een echtscheidingsconvenant staan de afspraken over jullie huidige woning. Een hypotheekverstrekker zal in veel gevallen niet eerder een hypotheek willen geven als de scheiding nog niet helemaal rond is. Daarnaast moet het huis zijn verkocht (het huis hoeft nog niet geleverd te zijn aan de kopers) of het huis moet zijn overgenomen door de ex-partner. Wil de ex-partner het huis overnemen, dan moet je dus eerst scheiden. Dit is een belangrijke reden om eerst te scheiden en niet eerst het huis te verkopen.

Na een scheiding is het niet altijd nodig het huis te verkopen. De een kan de ander uitkopen en eigenaar van de woning blijven.

Degene die in de woning blijft wonen na een scheiding, kan de ander ‘uitkopen’. Dit betekent dat de een aan de ander hiervoor geld betaalt. U moet dan weten wat het huis waard is. Gebruik hiervoor de 'waarde in het economisch verkeer', die staat bijvoorbeeld in het taxatierapport. Wordt het huis verkocht voor een ander bedrag dan de taxatiewaarde? Dan kan dat tellen als een schenking of alimentatie voor de ex-partner.

Is jullie huis meer waard dan de hoogte van de hypothecaire lening? Dan krijgen jullie na de verkoop ieder de helft van deze overwaarde, tenzij jullie hier andere afspraken over maken. Blijft een van jullie in het huis wonen? Dan koopt degene die achterblijft de ander uit door diens aandeel in het huis over te nemen en door hem of haar (meestal) de helft van de overwaarde uit te betalen. Vaak moet je dat bedrag van een bank lenen, dus het is verstandig om hierover financieel advies te vragen.

Ja, je kunt (tijdelijk) afstand doen van je recht op uitbetaling van de overwaarde. Bijvoorbeeld zodat je ex met de kinderen in jullie huis kan blijven wonen totdat de kinderen meerderjarig zijn. Houd er wel rekening mee dat je hierdoor zelf misschien minder makkelijk een nieuw huis kunt kopen, omdat dit invloed heeft op het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen.

Verkopen jullie het huis, dan zorgt de notaris ervoor dat jullie hypotheekschuld na de overdracht wordt afgelost met de opbrengst. Blijft een van jullie in het huis wonen, dan zijn er twee opties:

1. Degene die blijft, sluit een nieuwe hypotheek af. Met dat geld wordt jullie bestaande hypotheek afgelost. Degene die vertrekt, heeft geen last meer van deze oude hypotheekschuld, want die bestaat dan niet meer.
2. Jullie spreken met jullie hypotheekverstrekker af dat degene die vertrekt wordt ‘ontslagen uit de (hoofdelijke) aansprakelijkheid’. De financiële instelling waar jullie de hypotheek hebben afgesloten, stelt een document op dat jullie moeten tekenen. Hierin staat dat de schuld geheel voor rekening komt van degene die in het huis blijft wonen en dat ook alleen deze persoon aansprakelijk is bij wanbetaling.

Natuurlijk is het wel belangrijk dat degene die in het huis blijft wonen in zijn of haar eentje de hypotheek en andere maandlasten kan dragen en in staat is om de ex-partner uit te kopen. Vraag daarom altijd eerst advies aan een financieel adviseur.

Het uitkopen van je partner is niet verplicht. Wanneer je dit niet kunt of wilt doen, moet de woning verkocht worden. Waren jullie samen eigenaar van de woning? Dan wordt de overwaarde eerlijk tussen jullie verdeeld na de verkoop, of zijn jullie samen verantwoordelijk voor een eventuele restschuld bij onderwaarde.

Heb je het geld niet om je partner uit te kopen, dan kun je een nieuwe of hogere hypotheek bij een bank proberen af te sluiten. Die lening moet voldoen aan de (nieuwe) eisen van de Belastingdienst. Dat wil zeggen dat dit een lineaire of annuïteitenlening moet zijn. Hadden jullie (nog) een aflossingsvrije hypotheek met recht op renteaftrek, dan moet jij op de helft die van je ex-partner was nu dus wel gaan aflossen om recht op renteaftrek te houden. Dat kan maandelijks een fors bedrag schelen. Laat daarom eerst door een financieel adviseur uitrekenen of je wel in staat bent om je ex-partner uit te kopen.

Als je vóór 1 januari 2018 getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan zonder huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden, dan is het koophuis dat jullie samen bewonen automatisch gezamenlijke eigendom geworden. Dit geldt ook als het huis nog steeds op naam van je (ex-)partner staat bij het Kadaster.

Een huwelijkspartner mag niet zonder toestemming de echtelijke woning verkopen, ook niet als het een tweede huis betreft. Ook als de woning slechts op naam van een van de echtgenoten staat, is het niet mogelijk deze zonder toestemming te verkopen. Er is altijd instemming van beide partners vereist.

Om de woning waar je samen eigenaar van bent te kunnen verkopen, heb je het akkoord van je ex nodig. Geeft die dat niet, dan kan je de woning niet zomaar alleen te koop stellen.

Je kan hem dwingen

Niettemin kan je je ex-partner ‘dwingen’ tot een oplossing. Je kan namelijk naar de rechtbank stappen en daar wat men noemt de ‘uitonverdeeldheidstreding’ vragen. Voor zo’n procedure doe je best een beroep op de diensten van een advocaat. De rechtbank zal dan een notaris aanstellen. Die wordt belast met het vereffenen en verdelen van de goederen waarvan jullie beide eigenaar zijn. Kijk wel na of er in de aankoopakte geen beding van aanwas of tontine staat. Die zal namelijk allicht eerst moeten beëindigd worden.

Er zijn situaties denkbaar waarin het niet redelijk of wenselijk is dat de echtelijke woning verkocht wordt. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de woning onder water staat en de ex-partner die in de woning woont bereid en in staat is om gedurende een bepaalde periode de hypotheeklasten te dragen in de hoop dat de woning niet meer onder water komt te staan. Dit kan voor de andere partner gunstig zijn als de woning mede-eigendom is. Of er ontstaat door het vertrek uit de woning een noodsituatie qua huisvesting voor de ex-partner en de kinderen die in de woning wonen.

De ex-partner die in de echtelijke woning woont kan op grond van art. 3:178 lid 1 BW de rechter verzoeken de woning voor maximaal drie jaar onverdeeld te laten. Bij het onverdeeld laten van een woning zal een rechter opnieuw een belangenafweging moeten maken tussen het belang van de ene ex-partner bij behoud van de woning en het belang van de andere ex-partner bij verkoop. Deze belangenafweging is blijkens de jurisprudentie zeer casuïstisch. Er dient per geval bekeken te worden wat redelijk is.

Het onverdeeld laten van een woning kan complicaties met zich meebrengen. Raadpleeg een advocaat of mediator gespecialiseerd in familierecht voor advies.

Een nieuw huis vinden kan lang duren. De afspraken die jullie hebben gemaakt over jullie echtscheiding kunnen goed van pas komen bij het aanvragen van een urgentieverklaring. In deze gevallen kun je mogelijk in aanmerking komen voor een urgentieverklaring voor een huurwoning:

Er zijn instanties die je kunnen helpen met het aanvragen van een urgentieverklaring, zoals Mijn Urgentie.

Een NVM-aankoopmakelaar heeft een meerjarige opleiding tot makelaar afgerond, hij is verplicht om zich aan de Erecode te houden en beschikt over een uitgebreid netwerk en database in de sector. Bovendien is de NVM een leider op het gebied van innovatieve tools, zodat je altijd een voorsprong hebt op mensen zonder NVM-makelaar. Op een aankoopcoach is dit niet van toepassing. Het is slechts een begeleider, geen professionele makelaar.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Onze Algemene Voorwaarden zijn hier te lezen.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen.

Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankoopmakelaar in te schakelen.

Als verkoper en koper overeenstemming hebben over belangrijke aangelegenheden, waaronder prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende goederen, dan registreert de verkopende NVM-makelaar de afspraken in de koopovereenkomst. De koop komt tot stand pas nadat beide partijen de overeenkomst hebben ondertekend. Het is belangrijk om ontbindende voorwaarden op te nemen in de onderhandelingen als deze opgenomen moeten worden in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn om rechtsgeldig te zijn, volgens de Wet Koop Onroerende Zaak. Na ondertekening gaat de wettelijke bedenktijd in werking voor de particuliere koper. Na de bedenktijd is de koop definitief tenzij ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

De wettelijk vastgestelde bedenktijd van drie dagen staat kopers toe om zonder opgaaf van redenen de koop te ontbinden. De bedenktijd gaat in vanaf het moment dat de koper een kopie van de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In het geval dat de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of erkende feestdag, dan duurt de bedenktijd langer dan drie dagen volgens de vastgestelde regels. Een NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.