Funderingsrisicoklassen A tot en met E: kijk verder dan de letter

Sinds 1 april hebben woningen een funderingsrisico-indicatie van A tot en met E. Handig, maar onze eerste ervaringen in Rotterdam laten zien dat de informatie erachter niet altijd klopt. Daarom kijken wij verder dan de letter en zoeken we uit wat er werkelijk aan de hand is.

Dat is vooral in Rotterdam nuttige informatie. Veel oudere Rotterdamse woningen staan op houten palen of zijn op staal gefundeerd. Funderingsproblemen kunnen grote gevolgen hebben voor de waarde en verkoopbaarheid van een woning. Na een paar maanden werken met de nieuwe funderingsletters is onze ervaring echter duidelijk: kijk niet alleen naar de letter, maar vooral naar de informatie erachter. Want die blijkt niet altijd volledig of juist te zijn.

Wat betekent een funderingsletter A tot en met E?

De funderingsrisico-indicatie geeft een eerste inschatting van het funderingsrisico. Daarbij loopt de schaal van A, waarbij volgens de beschikbare gegevens geen of nauwelijks risico wordt verwacht, via B en C naar D en E, waarbij sprake is van een hoog risico of een bekend funderingsprobleem.

Voor het bepalen van deze indicatie wordt gebruikgemaakt van beschikbare informatie over onder andere het funderingstype, bouwjaar, bodem, eerdere funderingsonderzoeken en verzakking van de woning. Dat levert veel nuttige informatie op, maar het blijft een risico-indicatie. Het is geen technisch funderingsonderzoek waarbij iemand daadwerkelijk onder de woning heeft gekeken en heeft vastgesteld hoe de fundering eraan toe is.

Daar zit voor ons als makelaar een belangrijk verschil. Een letter is een goed beginpunt, maar nooit het hele verhaal.

Wij kijken eerst naar de gegevens achter de letter

Wanneer wij een oudere Rotterdamse woning in verkoop krijgen, vragen we de funderingsrisico-indicatie op. Daarna kijken we naar de informatie waarop deze is gebaseerd. We raadplegen openbare bestanden, bekijken beschikbare funderingsonderzoeken en zoeken naar gegevens over het pand, naastgelegen woningen en andere panden in hetzelfde bouwblok. Waar mogelijk kijken we ook naar gegevens over de beweging van het gebouw over een langere periode.

Bij een woning met een A, B of C zien we maar zelden iets waardoor we serieus gaan twijfelen. Bij een D of E gaan we nadrukkelijk verder zoeken. Soms blijkt er inderdaad een funderingsprobleem bekend te zijn, maar soms is de hoge risicoscore mede gebaseerd op oude aannames, ontbrekende informatie of gegevens die bij nader onderzoek niet blijken te kloppen.

Een D of E betekent voor ons daarom niet automatisch: slechte fundering. De eerste vraag is: waarom heeft deze woning deze letter gekregen?

Een woning die vermoedelijk op palen stond

Onlangs kwamen we hiervan een goed voorbeeld tegen in Rotterdam. In de gemeentelijke informatie stond dat de woning vermoedelijk op palen was gefundeerd. Dat ene woordje, vermoedelijk, bleek uiteindelijk behoorlijk belangrijk.

Er was geen oorspronkelijke bouwtekening beschikbaar waarmee we het funderingstype eenvoudig konden controleren. De aanname dat de woning op palen stond, was vervolgens in andere gegevensbestanden terechtgekomen en speelde daardoor mee bij de beoordeling van het funderingsrisico. Wij hadden onze twijfels en zijn verder gaan zoeken.

Die twijfel bleek terecht. Na nader onderzoek bleek de woning helemaal niet op palen te staan, maar op staal te zijn gefundeerd. Dat betekent overigens niet dat een woning op staal nooit funderingsproblemen kan hebben. Ook zo'n woning kan bijvoorbeeld ongelijkmatig verzakken. Het gaat erom dat het een ander funderingstype is met andere risico's. Als het uitgangspunt niet klopt, kan ook de daarop gebaseerde risico-indicatie een verkeerd beeld geven.

Rotterdam heeft daarbij een bijzonder probleem

Dat dergelijke onzekerheden juist in Rotterdam voorkomen, is niet zo vreemd. Bij het bombardement van mei 1940 zijn vrijwel alle Rotterdamse bouwdossiers uit de periode 1905 tot 1940 verloren gegaan. Juist uit die periode stammen veel woningen in wijken als Kralingen, Crooswijk, het Oude Noorden en andere vooroorlogse delen van de stad.

Bij die woningen kunnen we dus niet altijd even een oorspronkelijke bouwtekening uit het archief halen om te zien hoe het huis precies is gefundeerd. Gelukkig zijn er vaak andere bronnen. Woningen in hetzelfde bouwblok kunnen informatie geven en soms zijn er latere tekeningen, onderzoeken of gegevens van buurpanden beschikbaar.

Maar soms blijft het funderingstype uiteindelijk een aanname. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn zolang duidelijk is dat het een aanname betreft. Het wordt lastiger wanneer zo'n aanname in verschillende databases wordt overgenomen en uiteindelijk mede bepalend wordt voor de funderingsletter van een woning.

Een geruststellende QuickScan terwijl de woning wel zakt

We komen ook het omgekeerde tegen. Bij een andere woning was vanwege het funderingsrisico een QuickScan (fase 0-onderzoek) uitgevoerd. Daaruit kwamen weinig bovengrondse aanwijzingen voor een ernstig funderingsprobleem. Op het eerste gezicht is dat natuurlijk goed nieuws.

Wij hebben vervolgens ook naar de openbare zakkingsgegevens gekeken. Daaruit bleek dat de woning over een periode van ongeveer zeventien jaar aantoonbaar was gezakt. Dan zijn wij ondanks een relatief geruststellende QuickScan nog niet klaar.

Een QuickScan geeft vooral inzicht in zichtbare en meetbare aanwijzingen aan de woning. Wanneer zo'n onderzoek weinig problemen laat zien maar gegevens over een langere periode wel een duidelijke beweging van het pand aangeven, vinden wij dat reden om verder te kijken. Verschillende bronnen moeten immers wel een logisch en samenhangend verhaal vertellen.

Van QuickScan naar uitgebreider funderingsonderzoek

Een QuickScan, ook wel een uitgebreid fase 0-onderzoek genoemd, is een relatief laagdrempelige manier om meer zekerheid te krijgen zonder direct de fundering open te graven. Er wordt gekeken naar onder andere scheurvorming, scheefstand, hoogteverschillen, het verloop van gevels en beschikbare historische gegevens over het pand.

In veel gevallen geeft zo'n onderzoek voldoende duidelijkheid. Het kan bovendien nieuwe informatie opleveren waarmee bestaande gegevens over een woning kunnen worden aangevuld of gecorrigeerd. Maar een QuickScan kan niet zien hoe een houten paal er onder de grond daadwerkelijk aan toe is.

Blijft er na bestudering van alle gegevens en een QuickScan twijfel bestaan, dan kan uitgebreider funderingsonderzoek nodig zijn. Daarbij kan de fundering plaatselijk worden vrijgegraven. Bij een houten paalfundering kan dan bijvoorbeeld rechtstreeks worden gekeken naar het funderingshout en de aansluiting tussen de palen en de woning.

Dat onderzoek is ingrijpender en kostbaarder. Daarom proberen we eerst zoveel mogelijk betrouwbare informatie boven tafel te krijgen. Maar wanneer verschillende gegevens elkaar blijven tegenspreken, kan letterlijk kijken wat er onder het huis zit uiteindelijk de enige manier zijn om echte duidelijkheid te krijgen.

Een funderingsrisico-indicatie kan veranderen

Een funderingsletter staat niet voor altijd vast. Wanneer nieuwe betrouwbare informatie beschikbaar komt, kan die worden toegevoegd aan de gegevens waarop het funderingsrisico wordt gebaseerd. Een QuickScan of uitgebreider funderingsonderzoek kan bijvoorbeeld aantonen dat een eerdere aanname over een woning niet juist was.

Op basis van de nieuwe informatie kan de risico-indicatie vervolgens opnieuw worden bepaald. Een makelaar kan dus niet zelf zomaar een D veranderen in een B. Wat wij wel kunnen doen, is uitzoeken waarom een woning een bepaalde letter heeft gekregen, controleren of de beschikbare gegevens logisch zijn en adviseren welk vervolgonderzoek nodig is. Soms leidt dat uiteindelijk ook tot een andere funderingsrisico-indicatie.

Zoek het uit vóór je je woning verkoopt

Voor een verkoper is vooral het moment waarop je dit uitzoekt belangrijk. Het is vervelend wanneer pas tijdens de verkoop, na het tekenen van de koopovereenkomst of bij de taxatie blijkt dat een woning de classificatie D of E heeft terwijl niemand precies kan uitleggen waarop die beoordeling is gebaseerd.

Een koper wil dan terecht weten wat er aan de hand is. De taxateur zal eveneens naar de fundering kijken en mogelijk wordt aanvullende informatie gevraagd. Als vervolgens nog een QuickScan of uitgebreider funderingsonderzoek nodig is, kost dat tijd en kan het onzekerheid veroorzaken terwijl de verkoop al loopt.

Daarom adviseren wij eigenaren van oudere Rotterdamse woningen om de funderingsrisico-indicatie al vóór de verkoop te laten controleren. Dan is er tijd om de gegevens rustig te bekijken, eventuele fouten of vreemde aannames te signaleren en wanneer dat nodig is aanvullend onderzoek te laten uitvoeren.

Wij kunnen de funderingsrisico-indicatie opvragen en vervolgens bekijken waarop de beoordeling van de woning is gebaseerd. Als er aanleiding is om aan de gegevens te twijfelen, kunnen we adviseren over een QuickScan of uitgebreider funderingsonderzoek.

Onze conclusie na de eerste maanden werken met de nieuwe funderingsletters is eigenlijk heel eenvoudig: de letter is nuttig, maar het verhaal achter de letter is vaak belangrijker.

Veelgestelde vragen over funderingsletters

Heeft iedere woning een funderingsrisico-indicatie?
Voor woningen is een funderingsrisico-indicatie van A tot en met E beschikbaar. Deze informatie is niet voor iedereen openbaar, maar kan onder andere door makelaars en taxateurs worden geraadpleegd.

Is een funderingsletter hetzelfde als een funderingsonderzoek?
Nee. De letter is een risico-indicatie op basis van beschikbare gegevens. Bij een daadwerkelijk funderingsonderzoek wordt de specifieke woning nader onderzocht.

Kan een funderingsletter fout zijn?
De letter wordt bepaald op basis van de beschikbare informatie. Als die informatie onvolledig of onjuist is, kan ook de risico-indicatie een verkeerd beeld geven. Nieuwe betrouwbare gegevens kunnen aanleiding zijn om de beoordeling te actualiseren.

Kan een QuickScan de funderingsletter veranderen?
Een QuickScan kan nieuwe informatie opleveren waarmee de gegevens over de woning worden aangevuld. Op basis daarvan kan de funderingsrisico-indicatie opnieuw worden beoordeeld.

Wanneer is volledig funderingsonderzoek nodig?
Wanneer beschikbare gegevens, zakkingsmetingen en een QuickScan onvoldoende duidelijkheid geven, kan uitgebreider onderzoek nodig zijn. Daarbij kan het noodzakelijk zijn de fundering daadwerkelijk plaatselijk vrij te graven.

Denk je aan kopen of verkopen in Rotterdam?

Wil je een woning kopen in Rotterdam en twijfel je over de fundering? Of wil je jouw huis verkopen en vooraf weten welke informatie belangrijk is? Neem gerust contact op met Makelaarskantoor Langejan. We kijken graag met je mee, denken praktisch met je mee en helpen je om de juiste stappen te zetten.

Zo voorkom je verrassingen achteraf en houd je grip op een belangrijk onderdeel van het koop- en verkoopproces.