Huis kopen of verkopen? De meest gestelde vragen en antwoorden

De verkoper heeft het laatste woord over wie hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden. Koper koopt van verkoper en niet van diens makelaar. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend, is de koop definitief. Tot die tijd mag verkoper nog met iedereen onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.

Soms zijn er zo veel belangstellenden voor een woning dat moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. De verkoper kan, al dan niet op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure op inschrijving inzetten.

In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Een hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt, de verkoper kan een bepaalde ontbindende voorwaarde bijvoorbeeld belangrijk vinden. De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor.

Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.

In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen. Begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.

Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw  bod door:

1. Een tegenbod te doen.
2. Expliciet te melden dat u in onderhandeling bent.

Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.

De manier waarop je biedt op een woning, hangt af van de biedingsvorm. De verschillende biedingsvormen zijn: onderhandelen, verkoop bij inschrijving, online bieden en veiling. Ongeacht de biedingsvorm, is het altijd belangrijk om vooraf de beste biedingsstrategie te bepalen. Deze kan per huis verschillen en is afhankelijk van allerlei factoren, zoals de markt, de situatie van de verkoper en jouw eigen situatie. Een NVM-aankoopmakelaar kan je helpen om de beste strategie, en uiteindelijk het beste bod, te bepalen.

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar, adviseren wij dat met je makelaar te bespreken. Je bent immers zijn opdrachtgever. Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. De intrekkingskosten staan vermeld in de opdracht tot dienstverlening en zullen worden berekend volgens de voorwaarden die in de opdracht staan.

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koop je met de NVM No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.

De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.

De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen.

De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

De vraag heeft alles te maken met transparantie. Zoals in de opdracht tot dienstverlening vermeldt staat: Het NVM-lid aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever. Indien het een groot makelaarskantoor betreft zou dit samen kunnen, mits ieder een eigen makelaar heeft en mits alle partijen op de hoogte zijn.

Het is niet automatisch het geval dat je de foto's kunt gebruiken. Als je makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf de foto's voor je heeft gemaakt, rust er automatisch een auteursrecht op deze foto's. Voordat je ze kunt gebruiken, heb je dus toestemming nodig van de makelaar, zelfs als je een vergoeding hebt betaald voor de foto's bij intrekking van de opdracht.

Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar optreden voor hetzelfde onroerend goed. In de algemene consumentenvoorwaarden staan de rechten en plichten van zowel de verkopend makelaar als de aankoopmakelaar beschreven. De verkopend makelaar vertegenwoordigt uitsluitend de belangen van de verkoper, terwijl de aankoopmakelaar de belangen van de koper behartigt.

Een NVM-aankoopmakelaar heeft een meerjarige opleiding tot makelaar afgerond, hij is verplicht om zich aan de Erecode te houden en beschikt over een uitgebreid netwerk en database in de sector. Bovendien is de NVM een leider op het gebied van innovatieve tools, zodat je altijd een voorsprong hebt op mensen zonder NVM-makelaar. Op een aankoopcoach is dit niet van toepassing. Het is slechts een begeleider, geen professionele makelaar.

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn verkrijgbaar via uw NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Onze Algemene Voorwaarden zijn hier te lezen.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle relevante gebreken die hij kent over de woning op te geven aan de koper. Dit gebeurt meestal door middel van een standaard vragenlijst. De verkopende makelaar vertrouwt op de informatie die hij krijgt van de verkoper, aangezien hij niet in de woning heeft gewoond. Echter, als de makelaar twijfels heeft over de verstrekte informatie, is hij verplicht om onderzoek te doen. De koper heeft ook de verantwoordelijkheid om de bouwkundige staat van de woning zorgvuldig te inspecteren en eventuele gebreken op te sporen. In sommige gevallen kan de makelaar hierbij assisteren, en hij kan ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te voeren.

In het kader van gerechtvaardigd belang van de verkoper/verhuurder, mag de makelaar tijdens een bezichtiging minimaal naam en adres vragen van de potentiële koper/huurder. Het is niet toegestaan om op dit moment financiële informatie te vragen om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaten (om het aantal bezichtigingen, bijvoorbeeld tijdens de coronacrisis, te beperken). De makelaar kan wel aangeven welke vereisten er zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning, zodat duidelijk is of het nuttig is om de woning te bezichtigen.

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen.

Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankoopmakelaar in te schakelen.

Een verkopend NVM makelaar is verplicht bij de inverkoopname van een pand de meetinstructie te gebruiken zoals vastgesteld door NVM, VBO, VastgoedPro, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. We verwijzen je graag naar de informatie over de Meetinstructie voor een uitgebreide toelichting. Desondanks kunnen er verschillen optreden als gevolg van interpretatieverschillen of afrondingsverschillen. De koper ziet feitelijk wat hij koopt. Daarnaast hangt de prijs van de woning niet alleen af van het aantal vierkante meters maar ook van andere zaken zoals bijvoorbeeld de ligging en staat van de woning. Als het verschil erg groot is en je komt hier niet uit met de makelaar/verkoper kan een klacht worden in gediend bij de Raad van Toezicht.

Als verkoper en koper overeenstemming hebben over belangrijke aangelegenheden, waaronder prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende goederen, dan registreert de verkopende NVM-makelaar de afspraken in de koopovereenkomst. De koop komt tot stand pas nadat beide partijen de overeenkomst hebben ondertekend. Het is belangrijk om ontbindende voorwaarden op te nemen in de onderhandelingen als deze opgenomen moeten worden in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn om rechtsgeldig te zijn, volgens de Wet Koop Onroerende Zaak. Na ondertekening gaat de wettelijke bedenktijd in werking voor de particuliere koper. Na de bedenktijd is de koop definitief tenzij ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

De wettelijk vastgestelde bedenktijd van drie dagen staat kopers toe om zonder opgaaf van redenen de koop te ontbinden. De bedenktijd gaat in vanaf het moment dat de koper een kopie van de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In het geval dat de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of erkende feestdag, dan duurt de bedenktijd langer dan drie dagen volgens de vastgestelde regels. Een NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

Een ernstig verborgen gebrek is een gebrek dat het normale gebruik van een woning belemmert. Het gebrek maakt het niet mogelijk om op een veilige en duurzame manier in het huis te wonen, zonder het woongenot wezenlijk aan te tasten. Bij de beoordeling of een gebrek het normale gebruik van de woning beïnvloedt, spelen factoren zoals ouderdom en prijs van de woning ook een rol. Verborgen gebreken zijn moeilijker te bewijzen dan non-conformiteiten. Aarzel niet om ons te contacteren als je meer wilt weten.