Moet je eerst verbouwen voordat je je huis verkoopt?

Een verbouwing kan de waarde van je huis flink verhogen. Maar moet je vóór verkoop nog een nieuwe keuken of badkamer plaatsen? Dat hangt vooral af van wanneer je wilt verkopen. Wij leggen uit wanneer verbouwen slim is, wanneer niet en waarom je soms beter eerst de makelaar kunt bellen voor advies.

Een nieuwe keuken, de badkamer aanpakken, schilderen of misschien zelfs de indeling veranderen. Wie plannen heeft om zijn huis te verkopen, vraagt zich vaak af: "Moet ik eerst nog verbouwen om een hogere verkoopprijs te krijgen?"

Recent onderzoek van Brainbay, de datadochter van NVM, laat zien hoeveel verschil de staat en afwerking van een woning kunnen maken. Lees het onderzoek van Brainbay. Een kluswoning had in 2025 gemiddeld een waarde van €390.000. Wanneer zo'n woning wordt verbeterd tot een uitstekend afgewerkte woning, stijgt de berekende waarde gemiddeld met €178.000. Bij een tussenwoning in de vier grote steden kan het verschil zelfs oplopen tot ongeveer €244.000.

Dat zijn indrukwekkende bedragen, maar ze betekenen niet dat iedere verkoper vóór de verkoop onmiddellijk de aannemer moet bellen. De belangrijkste vraag is namelijk niet alleen: "Wat levert de verbouwing op?", maar ook: "Hoe lang ga je er zelf nog van genieten?"

Huis verkopen in Rotterdam: kopers betalen voor een woning die af is

Dat een goed afgewerkte woning meer waard is, herkennen we dagelijks in de praktijk. Een verzorgd huis met prettige kleuren, een goede vloer, nette keuken en badkamer en weinig achterstallig onderhoud is voor veel kopers aantrekkelijk. Ze kunnen erin zonder eerst maanden te moeten verbouwen.

Brainbay ziet dat ook terug in de verkoopcijfers. In 2025 werd 78% van de instapklare woningen boven de vraagprijs verkocht, tegenover 64% van de kluswoningen. Instapklare woningen werden gemiddeld 6,6% boven de vraagprijs verkocht en kluswoningen 4,5%.

Afwerking doet er dus toe. Maar dat betekent nog niet dat iedere euro die je vóór verkoop in je huis stopt, ook weer als extra verkoopopbrengst terugkomt.

Huis verkopen: wanneer is verbouwen wel of niet verstandig?

Het verschil zit vooral in de termijn waarop je wilt verkopen. Stel dat je keuken oud is en je overweegt een nieuwe keuken van €30.000. Wil je over drie maanden verkopen? Dan kijken we vrij zakelijk naar die investering. Levert die keuken waarschijnlijk minimaal €30.000 extra verkoopopbrengst op? Zo niet, dan kun je je afvragen waarom je hem nog zou plaatsen. De nieuwe eigenaar kan immers een totaal andere smaak hebben.

Maar stel dat je nog vijf jaar in het huis blijft wonen. Dan wordt de rekensom heel anders. Die keuken hoeft over vijf jaar niet de volledige €30.000 terug te verdienen in de verkoopprijs. Je hebt er zelf vijf jaar iedere dag gebruik van gemaakt en plezier van gehad. Een deel van de investering is dan gewoon wooncomfort.

Hetzelfde geldt voor een badkamer, vloerverwarming, betere isolatie, een uitbouw of een indeling die beter bij je gezin past.

Hoe langer je zelf nog in de woning blijft wonen, hoe meer je ook voor jezelf mag verbouwen. Hoe dichter de verkoop komt, hoe zakelijker de rekensom wordt.

Verbouwen voor verkoop: een nieuwe keuken is niet automatisch meer waard

Vooral bij smaakgevoelige verbouwingen moet je vlak voor verkoop voorzichtig zijn. Een nieuwe keuken kan prachtig zijn, maar misschien had de koper liever een andere kleur, andere apparatuur of zelfs de keuken op een andere plek gehad.

Hetzelfde geldt voor een luxe badkamer. Een woning met een versleten keuken of badkamer kan minder aantrekkelijk zijn, maar het verschil tussen een eenvoudige nette uitvoering en een zeer luxe uitvoering wordt bij verkoop lang niet altijd volledig terugbetaald.

Daarom zouden wij vlak voor verkoop zelden adviseren om zonder meer €30.000 of €40.000 in een nieuwe keuken te steken. Dat geld kan op andere plekken soms veel meer effect hebben.

Makelaar Rotterdam: waar zit vlak voor verkoop wél rendement?

Er bestaat een groot gebied tussen niets doen en volledig verbouwen. Juist daar zit vaak de grootste winst. Denk aan schilderwerk. Beschadigde muren, donkere kleuren of kamers waarin iedere bewoner de afgelopen twintig jaar een andere kleur heeft gekozen, kunnen een huis onrustig maken. Een frisse, rustige afwerking kan relatief weinig kosten en de woning veel beter laten presenteren.

Hetzelfde geldt voor kleine gebreken. Een loszittende plint kost bijna niets, een slecht sluitende deur is eenvoudig te herstellen en een lekkende kraan is geen groot bouwkundig probleem. Maar tien of twintig van zulke punten bij elkaar kunnen een koper wel het gevoel geven dat een woning niet goed is onderhouden.

Ook schoonmaken, opruimen en anders inrichten kunnen verrassend veel doen. Een slaapkamer die vol dozen staat, lijkt kleiner en een woonkamer met te veel grote meubels eveneens. Daar hoeft geen aannemer voor langs te komen.

Achterstallig onderhoud bij de verkoop van je woning

Bij serieuzer achterstallig onderhoud wordt de rekensom interessanter. Stel dat een dak, kozijn of installatie zichtbaar aan vervanging toe is. Een koper trekt dan niet simpelweg de offerte van de koopsom af. Hij weet vaak niet precies wat het herstel gaat kosten, hoe snel een aannemer beschikbaar is en welke problemen tijdens het werk nog tevoorschijn komen.

Daar komt bij dat bouwen en verbouwen de afgelopen jaren aanzienlijk duurder zijn geworden. Arbeid en materialen kosten meer en veel kopers houden daarom liever een ruime veiligheidsmarge aan.

Een herstel dat de verkoper €10.000 kost, kan daardoor bij een koper gemakkelijk leiden tot een veel grotere correctie op zijn bod. Niet omdat de koper precies weet dat het €20.000 gaat kosten, maar omdat hij onzekerheid, risico en gedoe in zijn bod verwerkt.

In zo'n situatie kan het juist verstandig zijn om een probleem vóór verkoop op te lossen.

Huis verkopen in Rotterdam: soms kan een grotere verbouwing verstandig zijn

Ook een onlogische indeling kan veel waarde kosten. Misschien kan met een relatief eenvoudige aanpassing een extra slaapkamer worden gemaakt. Misschien zit een keuken op een ongelukkige plek of zijn twee ruimtes ooit zo opgedeeld dat ze tegenwoordig minder bruikbaar zijn.

Dan kan een relatief beperkte ingreep veel verschil maken voor de groep kopers die belangstelling heeft.

Maar ook hier geldt: eerst rekenen en daarna pas verbouwen. Wat bij de ene woning een slimme investering is, kan bij een andere woning weggegooid geld zijn.

Uitbouw of dakkapel: extra vierkante meters maken verschil

Bij een uitbouw of dakkapel speelt nog iets anders. Daarmee verbeter je niet alleen de afwerking, maar vergroot je mogelijk ook het woonoppervlak. Dat kan veel effect hebben op de woningwaarde.

De €178.000 uit het onderzoek van Brainbay gaat juist uit van een gelijkblijvend woonoppervlak. Extra vierkante meters door bijvoorbeeld een uitbouw of dakkapel zijn in dat bedrag niet meegenomen.

Wie nog vijf of tien jaar in zijn woning wil blijven, kan daarom heel anders naar zo'n investering kijken dan iemand die over een paar maanden verkoopt. Je krijgt meer ruimte, hebt daar zelf jarenlang plezier van en houdt bij verkoop mogelijk ook een grotere woning over.

€178.000 meer woningwaarde is geen €178.000 winst

Dit is de belangrijkste nuance bij de cijfers van Brainbay. Brainbay heeft berekend hoeveel de woningwaarde verandert wanneer een kluswoning wordt verbeterd tot een woning met een uitstekende kwaliteit. Het gaat dus om waardestijging, niet om winst. De verbouwingskosten moeten daar nog vanaf.

Als je €150.000 moet uitgeven om €178.000 waarde toe te voegen, is dat financieel iets heel anders dan wanneer je met €50.000 aan slimme ingrepen hetzelfde effect bereikt.

Uit het onderzoek kun je dus niet concluderen dat verbouwen altijd winstgevend is. Wat je er wel uit kunt concluderen, is dat kopers veel waarde toekennen aan kwaliteit, onderhoud en gemak.

Makelaar inschakelen voor verkoopadvies: soms adviseren wij niets te doen

Dat advies geven we ook regelmatig. Een woning die volledig gedateerd is, kan juist interessant zijn voor kopers die hem helemaal naar eigen smaak willen verbouwen. Een middelmatige nieuwe keuken en badkamer plaatsen om het huis vervolgens drie maanden later te verkopen, kan dan weggegooid geld zijn.

Soms is het beter om een kluswoning ook als kluswoning te presenteren. Goed schoonmaken, opruimen en zorgen dat noodzakelijke kleine reparaties zijn gedaan, kan dan voldoende zijn.

Brainbay ziet bovendien dat kluswoningen een belangrijke doelgroep hebben. Meer dan de helft werd in 2025 gekocht door starters. Voor hen kan een woning die nog moet worden aangepakt juist een mogelijkheid zijn om een huis te kopen dat in volledig gerenoveerde staat buiten het budget zou vallen.

Wanneer wil je je huis verkopen?

Als wij bij een eigenaar komen die over verbouwen nadenkt, is een van onze eerste vragen daarom: "Wanneer denk je te gaan verkopen?"

Bij verkoop binnen een jaar kijken we vooral naar rendement. Wat moet echt gebeuren? Wat maakt de presentatie beter? Waar rekenen kopers hard op af? En welke investering verdienen we waarschijnlijk niet terug?

Blijf je nog ongeveer vijf jaar wonen, dan verschuift die afweging. Een mooie keuken, comfortabelere badkamer, betere isolatie of fijnere indeling mag dan ook geld kosten, omdat je er zelf jarenlang van geniet.

Blijf je nog veel langer, dan hoeft verkoopwaarde bij veel keuzes zelfs helemaal niet de belangrijkste overweging te zijn. Het is tenslotte in de eerste plaats je huis.

Huis verkopen? Bel eerst de makelaar en daarna de aannemer

Het ideale moment om ons te laten kijken, is dus niet wanneer de verbouwing al klaar is. Komt verkoop binnen afzienbare tijd in beeld, dan lopen we liever vóór de verbouwing een keer door het huis. We kunnen meestal vrij snel aangeven welke onderdelen kopers belangrijk vinden, waar kansen liggen en waar je het geld waarschijnlijk beter in je zak kunt houden.

Soms adviseren we schilderen en een paar kleine reparaties. Soms zien we een indeling die slimmer kan. Soms is een grotere investering interessant en soms zeggen we: doe helemaal niets.

Overweeg je binnen een paar jaar te verkopen en wil je nog iets aan je woning veranderen?

Laat ons eerst eens meekijken voordat je de aannemer belt. We geven je graag persoonlijk advies over wat in jouw woning wel en niet verstandig is. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend verkoopadvies.