Funderingsrisico in je taxatierapport: wat betekent dit voor jouw huis in Rotterdam?

Sinds 1 april 2026 wordt het funderingsrisico standaard opgenomen in het taxatierapport. Dat betekent dat bij de taxatie van een woning wordt gekeken naar de kans op funderingsproblemen, met een risicoklasse van A tot en met E. Voor kopers en verkopers in Rotterdam is dit belangrijk om te weten, omdat veel woningen in de stad op houten palen staan of juist geen paalfundering hebben. Een verhoogd funderingsrisico betekent niet meteen dat er een probleem is, maar het kan wel invloed hebben op de waarde, financiering en verkoopbaarheid van een woning.

Wat is er veranderd in het taxatierapport?

Sinds 1 april 2026 staat funderingsrisico verplicht in het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte. De taxateur moet het risico op funderingsproblemen opnemen aan de hand van een risicoklasse van A tot en met E. Klasse A staat voor een laag risico en klasse E voor een hoog risico.

De taxateur kijkt daarbij niet alleen naar wat er tijdens de opname zichtbaar is, zoals scheuren, scheefstand of vocht. Ook beschikbare informatie wordt meegenomen, waaronder het funderingsrisicorapport van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). In dit rapport staat een inschatting van het funderingsrisico voor een specifiek pand, op basis van beschikbare gegevens en modelanalyses. Zie zo’n score vooral als een waarschuwingslampje: soms is er niets ernstigs aan de hand, maar soms is het precies het signaal dat je nodig hebt om verder onderzoek te doen voordat je grote beslissingen neemt.

Wat betekenen de klassen A tot en met E?

In het taxatierapport kan een woning een funderingsrisicoklasse krijgen van A tot en met E. In grote lijnen betekent dit het volgende.

A betekent een zeer laag risico. Dit zie je vaak bij nieuwere woningen of woningen met een fundering waarvan weinig zorgen worden verwacht.
B betekent een laag risico. Er zijn mogelijk omstandigheden aanwezig die aandacht vragen, maar er is geen directe aanleiding tot grote zorg.
C betekent een matig risico. Er zijn factoren aanwezig die gevoeliger kunnen zijn voor funderingsproblemen, bijvoorbeeld door bouwjaar, bodem, funderingstype of signalen in de omgeving.
D betekent een hoog risico. Aanvullend onderzoek kan nodig zijn voordat er voldoende duidelijkheid is.
E betekent een zeer hoog risico of een vastgesteld probleem. Er kunnen aanwijzingen zijn voor funderingsschade of verzakking en verder onderzoek ligt dan voor de hand.

Bij klasse D of E kan de taxateur in principe eerst aanvullend funderingsonderzoek verlangen voordat het taxatierapport wordt afgerond. De uitkomsten daarvan kunnen vervolgens invloed hebben op de getaxeerde waarde.

Waarom dit in Rotterdam extra belangrijk is

Rotterdam is gebouwd op een complexe ondergrond. We hebben oude stadswijken, vooroorlogse woningen, panden op houten palen, woningen op staal en naoorlogse uitbreidingen met andere funderingstypen. In buurten als Kralingen, Delfshaven, het Oude Noorden, Crooswijk, Blijdorp en delen van Rotterdam-West kan fundering daarom een belangrijk aandachtspunt zijn.

Dat betekent niet dat je direct moet schrikken van een oudere woning. Veel panden staan er al meer dan honderd jaar goed bij. Maar het betekent wel dat je wilt weten wat je koopt of verkoopt. Een fundering zie je niet zoals een keuken, badkamer of dakgoot. Juist daarom is het belangrijk om signalen, beschikbare documenten en lokale kennis goed te combineren.

De gemeente Rotterdam heeft hiervoor een funderingskaart en een Funderingsloket. Daar kun je informatie vinden of vragen stellen over funderingsproblemen, funderingsonderzoek en funderingsherstel.

Klimaat, droogte en fundering

Funderingsrisico staat niet los van het veranderende klimaat. Droogte, bodemdaling en wisselende grondwaterstanden kunnen invloed hebben op funderingen. Vooral woningen met houten palen of ondiepe funderingen kunnen gevoeliger zijn voor schade wanneer de bodem beweegt of het grondwater langdurig laag staat.

De Klimaateffectatlas laat zien hoe kwetsbaar verschillende gebieden in Nederland zijn voor onder meer droogte, wateroverlast, hitte en overstroming. Ook zijn er risicokaarten voor funderingen die een indruk geven van het risico op funderingsschade bij sterke klimaatverandering. Dat maakt de atlas nuttig als brede signaleringsbron, maar niet als definitief oordeel over één specifieke woning. Voor dat laatste blijven lokale kennis, het taxatierapport, beschikbare funderingsinformatie en eventueel aanvullend onderzoek belangrijk.

Wat betekent dit voor kopers?

Als koper wil je voorkomen dat je pas na het tekenen van de koopovereenkomst ontdekt dat er extra onderzoek nodig is. Zeker wanneer je afhankelijk bent van financiering kan een verhoogd funderingsrisico gevolgen hebben.

Een geldverstrekker kan funderingsinformatie meewegen bij de hypotheekaanvraag. Als er sprake is van een verhoogd risico of mogelijke herstelkosten, kan dat invloed hebben op de maximale hypotheek of op de voorwaarden waaronder de financiering wordt verstrekt. NHG geeft ook aan dat funderingsinformatie voortaan beter kan worden meegewogen in het financieringsproces.

Ons advies aan kopers: wacht niet tot het taxatierapport alles duidelijk maakt. Kijk al vóór het bieden naar het bouwjaar, de wijk, de beschikbare documentatie, de vragenlijst, eerdere onderzoeken en zichtbare signalen zoals scheuren, scheefstand, klemmende deuren of hoogteverschillen in vloeren.

Koop je een woning waarbij fundering een aandachtspunt kan zijn? Dan kan een bouwkundige keuring, QuickScan of Fase 0-onderzoek verstandig zijn. Volgens Funda liggen de kosten van zo’n QuickScan gemiddeld tussen de 300 en 800 euro. Een uitgebreider funderingsonderzoek kan aanzienlijk duurder zijn, maar geeft ook meer duidelijkheid over de daadwerkelijke staat en mogelijke herstelkosten.

Wat betekent dit voor verkopers?

Voor verkopers is funderingsrisico vooral een kwestie van regie. Als je pas tijdens de taxatie van de koper wordt geconfronteerd met een hoge risicoklasse, kan dat zorgen voor vertraging, extra vragen, heronderhandeling of onzekerheid over de financiering.

Daarom is het verstandig om funderingsinformatie vroeg in het verkoopproces boven tafel te krijgen. Denk aan oude onderzoeksrapporten, informatie van de VvE, gegevens van de gemeente, meldingen van buren, bouwkundige rapporten of eerdere herstelwerkzaamheden.

Transparantie is hierbij belangrijk. Niet om kopers af te schrikken, maar juist om vertrouwen te geven. Een koper die begrijpt wat er speelt, kan een betere afweging maken. Een verkoopproces waarin fundering pas laat op tafel komt, voelt al snel onzeker. En onzekerheid is bijna altijd slecht voor onderhandeling, tempo en vertrouwen.

Bij appartementen speelt bovendien de VvE een belangrijke rol. Als er funderingsrisico is, wil je weten of dit al besproken is in de VvE, of er onderzoeken zijn gedaan, of er een onderhoudsreserve is en of funderingsherstel mogelijk onderdeel is van toekomstig onderhoud.

Funderingsrisico is niet hetzelfde als funderingsprobleem

Dit is misschien wel het belangrijkste punt. Een verhoogd funderingsrisico betekent niet automatisch dat de woning verzakt of dat er direct herstel nodig is.

Een risicoklasse is gebaseerd op beschikbare gegevens, modellen, locatie, bouwperiode, funderingstype en waarnemingen. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) maakt daarbij onderscheid tussen vastgestelde, afgeleide en indicatieve gegevens. Vastgestelde gegevens zijn directe gegevens op pandniveau. Afgeleide gegevens zijn gebaseerd op informatie binnen een bouweenheid. Indicatieve gegevens worden modelmatig bepaald op basis van onder meer ondergrond, grondwater en zettingsdata.

Daarom moet je een funderingsscore altijd goed laten duiden. Een woning kan op papier een verhoogd risico hebben, terwijl er in de praktijk geen zichtbare problemen zijn. Andersom kan een woning rustig ogen, maar toch aanleiding geven voor nader onderzoek. De kunst is om niet te panieken, maar ook niet weg te kijken.

Wat kun je zelf doen?

Ben je koper? Vraag dan vroeg naar beschikbare informatie over de fundering. Kijk of er onderzoek is gedaan. Let op signalen tijdens de bezichtiging. Bespreek met je aankoopmakelaar of een voorbehoud of aanvullend onderzoek verstandig is.

Ben je verkoper? Verzamel funderingsinformatie voordat de woning online komt. Controleer of er oude rapporten, VvE-stukken of gemeentelijke informatie beschikbaar zijn. Bespreek met je makelaar hoe je dit goed en helder presenteert.

Bij een verhoogd risico kan een funderingsclausule in de koopovereenkomst relevant zijn. De gemeente Rotterdam noemt de funderingsclausule als mogelijke clausule waarbij duidelijk wordt gemaakt dat de verkoper niet kan instaan voor de kwaliteit van de fundering, terwijl de koper onderzoek kan laten doen en de verkoper bekende informatie moet verstrekken.

De rol van Makelaarskantoor Langejan

Bij Makelaarskantoor Langejan kijken we verder dan de foto’s, de plattegrond en de vierkante meters. Zeker in Rotterdam hoort fundering bij een goede voorbereiding. Niet om een woning onnodig zwaar te maken, maar om realistisch, zorgvuldig en transparant te kunnen handelen.

Voor kopers betekent dat: beter begrijpen wat je koopt, welke risico’s er zijn en welke vragen je moet stellen voordat je een bod doet.

Voor verkopers betekent dat: verrassingen voorkomen, documentatie op orde brengen en een woning met vertrouwen in de markt zetten.

Een funderingsrisico in het taxatierapport hoeft de koop of verkoop niet tegen te houden. Maar het vraagt wel om kennis, timing en goede begeleiding. Want hoe eerder je weet waar je aan toe bent, hoe sterker je staat.

Denk je aan kopen of verkopen in Rotterdam?

Wil je een woning kopen in Rotterdam en twijfel je over de fundering? Of wil je jouw huis verkopen en vooraf weten welke informatie belangrijk is? Neem gerust contact op met Makelaarskantoor Langejan. We kijken graag met je mee, denken praktisch met je mee en helpen je om de juiste stappen te zetten.

Zo voorkom je verrassingen achteraf en houd je grip op een belangrijk onderdeel van het koop- en verkoopproces.