Erfpachtproject Rotterdam: bewustwording, afkoop en keuzes voor erfpachters

Rotterdam heeft een lange geschiedenis met erfpacht, waarbij grondeigenaren de grond verhuren aan eigenaren van woningen of panden. Momenteel zijn er ongeveer 25.000 tijdelijke erfpachtcontracten in de stad, waarvan 10% binnen afzienbare tijd afloopt. Voor de betrokken erfpachters zijn er dan belangrijke keuzes te maken, zoals het converteren naar eigendom of het herstarten van de canonbetaling. Dit blog geeft inzicht in de achtergronden van het erfpachtproject van Rotterdam, de mogelijke opties voor erfpachters en de financiële gevolgen hiervan.

Aanleiding voor het erfpachtproject

Het erfpachtproject is in het leven geroepen om erfpachters proactief te informeren over hun contractuele verplichtingen en mogelijkheden. Er zijn ongeveer 25.000 tijdelijke erfpachtcontracten in Rotterdam, waarvan er ongeveer 20.000 voor 50 jaar zijn afgekocht en 10% nog actieve canonbetalingen heeft. Als deze contracten aflopen, staan de erfpachters voor een belangrijke keuze: conversie naar eigendom of het opnieuw betalen van de jaarlijkse canon.

Opties voor erfpachters bij afloop van het contract

Bij het aflopen van een tijdelijk erfpachtcontract zijn er twee opties:

1. Conversie naar eigendom: De erfpachter betaalt een eenmalig, vaak aanzienlijk bedrag om eigenaar te worden van de grond. Voor maatschappelijk vastgoed en bedrijventerreinen bestaat de optie om de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht.
2. Jaarlijks canon betalen: In plaats van eigendom, kan de erfpachter ervoor kiezen om een jaarlijkse canon te betalen. Dit bedrag is gebaseerd op een percentage van de grondwaarde.

Het aflopen van een erfpachtcontract betekent niet automatisch het verlies van de woning of het beëindigen van erfpacht. Bij expiratie van het contract vindt een stilzwijgende verlenging plaats. Als een erfpachter de erfpacht heeft afgekocht, loopt het onderliggende erfpachtrecht meestal nog 49 jaar door. Echter, erfpachters zijn zich vaak niet bewust van hun situatie, de financiële implicaties en de mogelijkheden.

De gevolgen van erfpacht op waarde en financiering

De resterende looptijd van een erfpachtcontract kan grote invloed hebben op de waarde van de woning, de verkoopbaarheid en de mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek. De kosten voor conversie zijn afhankelijk van de grondwaarde, de resterende looptijd en de conversierente. Gemiddeld kost conversie momenteel ruim €50.000, maar voor de eerste groep van 300 panden die aflopen voor 2030, zal dit bedrag aanzienlijk hoger zijn (gemiddeld €74.000) door de korte resterende looptijd.

De jaarlijkse canon bedraagt gemiddeld 3,5% van de grondwaarde (met een gemiddelde grondwaarde van ongeveer €100.000). Dit betekent dat erfpachters jaarlijks enkele duizenden euro's betalen, wat doorgaans neerkomt op een maandlast van ongeveer €200 netto.

Doel van het erfpachtproject gemeente Rotterdam

Het erfpachtproject heeft als doel om erfpachters tijdig te informeren over hun situatie, de financiële consequenties en de mogelijkheden die zij hebben. De gemeente begeleidt erfpachters bij hun beslissing tussen conversie naar eigendom of hernieuwde canonbetaling. Er wordt continu gewerkt volgens het beleid dat sinds 2002 is ingevoerd, waarbij erfpachters de mogelijkheid hebben om te converteren op basis van een vastgestelde berekeningsmethodiek.

Planning en aanpak van het project

Het erfpachtproject is onderverdeeld in verschillende fasen:

1. 2024: De eerste groep van 250 contracten (afloop tussen 2026 en 2029): Deze erfpachters worden persoonlijk benaderd met een individueel aanbod om de grond te kopen. Hierbij wordt intensieve communicatie ingezet, met onder andere inloopspreekuren en persoonlijke gesprekken.
2. Algemene informatiebrief aan alle overige erfpachters (verzending in 2024): Een brief met uitleg over hun situatie, de gevolgen en de mogelijkheden, inclusief een planning voor individuele benadering.
3. Fasen van communicatie met contracten die aflopen tussen 2030 en 2035 (benadering in 2024/2025): Op dezelfde manier als de eerste groep, met persoonlijke benadering.
4. Andere erfpachters minstens 10 jaar vooruit (benadering tussen 2025-2030): Erfpachters worden per gebied benaderd, op volgorde van de afloop van hun contracten.

Begeleiding en ondersteuning voor erfpachters

Hoewel de gemeente de erfpachters informeert over hun mogelijkheden, wordt ook duidelijk gecommuniceerd dat er weinig tot geen mogelijkheden zijn om de financiële lasten te verzachten. Wel is er afstemming met incasso- en armoedebeleid om maatwerkoplossingen te bieden voor erfpachters die moeite hebben met hun financiële huishouding.

Een belangrijk voordeel voor erfpachters die kiezen voor conversie is de zogenoemde grondwaardefixatie. Zij betalen bij conversie de huidige grondwaarde, in plaats van de waarde aan het einde van het contract. Gemiddeld scheelt dit ongeveer de helft van de waarde, wat een financieel voordeel kan opleveren voor de erfpachter.

Waarom geen kortingen?

Hoewel andere steden zoals Amsterdam en Den Haag ook erfpacht kennen, is de situatie in Rotterdam anders. In de Maasstad heeft 90% van de erfpachters hun canon afgekocht, en is er een jaarlijkse of tienjaarlijkse aanpassing van de canon. Daarnaast is het in Rotterdam voor 90% van de erfpachters mogelijk om eigenaar te worden van de grond, terwijl dit in andere steden vaak beperkt is tot omzetting naar eeuwigdurende erfpacht.

Het geven van kortingen aan erfpachters wordt door de gemeente niet wenselijk geacht. Kortingen zouden niet alleen leiden tot hoge kosten, maar de resterende bedragen zouden alsnog aanzienlijk zijn. Bovendien zouden de overige Rotterdammers deze kosten moeten dragen. Sinds 2002 geldt een consistent beleid van grondwaardefixatie zonder verdere kortingen.

Communicatie: collectief en individueel

Gezien de impact van het erfpachtproject, is communicatie een essentieel onderdeel. De gemeente zet in op zowel collectieve als individuele communicatie:

• Collectief: Alle Rotterdammers worden geïnformeerd over het doel en de opzet van het project via diverse media. Daarnaast worden inloopspreekuren georganiseerd voor erfpachters en betrokken stakeholders (zoals makelaars, financiers en notarissen).
• Individueel: Tijdelijke erfpachters krijgen persoonlijke brieven met uitleg over hun situatie en mogelijkheden, inclusief een exacte conversieprijs. Gesprekken worden gevoerd per mail, telefoon of in persoon, zodat erfpachters goed geïnformeerd en tijdig een beslissing kunnen nemen.

Erfpacht en de makelaar

Het erfpachtproject in Rotterdam heeft tot doel erfpachters bewust te maken van hun contractuele verplichtingen en hen te begeleiden bij de belangrijke keuzes die zij moeten maken bij het aflopen van hun tijdelijke erfpachtcontract. Of het nu gaat om conversie naar eigendom of het herstarten van canonbetalingen, het is essentieel voor erfpachters om de financiële implicaties en gevolgen goed te begrijpen.

Als makelaarskantoor is het belangrijk om erfpachters bij te staan bij hun beslissingen over erfpacht, canonbetaling en conversie naar eigendom. Wij kunnen helpen bij de waardebepaling van de woning en adviseren over de beste stappen om te nemen in dit proces. Neem gerust contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.