Toelichting NVM koopovereenkomst – Bestaande eengezinswoning 2023

In artikel 6.1 staat dat koper de onroerende zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. De hoofdregel is dat verkoper in beginsel niet instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Met andere woorden: de onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico wordt dus in eerste instantie bij koper neergelegd. Dit geldt zowel voor feitelijke gebreken als voor overige gebreken voor zover deze niet als ‘bijzondere lasten’ in de zin van art. 7:15 van het Burgerlijk Wetboek zijn aan te merken. Artikel 6.2 gaat over die ‘bijzondere lasten’. 
Gelet op de hoofdregel dat alle risico in eerste instantie op koper rust, wordt van koper verlangd dat koper tot op zekere hoogte onderzoek doet. Zo dient koper in beginsel zelf bij de gemeente te informeren welke bestemming/functie krachtens het ter plaatse geldende bestemmingsplan/omgevingsplan op de onroerende zaak rust. Wel moet verkoper de aan verkoper bekende informatie verstrekken aan koper: verkoper moet dus in beginsel aan koper vertellen wat verkoper weet over de eigenschappen en (feitelijke) gebreken van de onroerende zaak. 
Op voormelde hoofdregel dat alle risico in eerste instantie op koper rust, wordt in artikel 6.3. een belangrijke uitzondering gemaakt voor zover het de feitelijke eigenschappen van de onroerende zaak betreft. Hieronder wordt in de toelichting op artikel 6.3. uitgebreid aandacht aan deze uitzondering besteed.
In artikel 10 wordt nader ingegaan op de situatie dat de onroerende zaak niet geleverd kan worden in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, omdat de zaak na de koop – maar voor de levering – geheel of gedeeltelijk verloren is gegaan.

De onroerende zaak wordt vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan geleverd. Verkoper moet de bestaande hypotheken aflossen en ervoor zorgen dat ze ook niet meer in de openbare registers staan ingeschreven. In de praktijk regelt de notaris dit laatste. Ook zorgt verkoper ervoor dat er geen beslagen rusten op de onroerende zaak. Zou er beslag zijn gelegd op de onroerende zaak, dan kan de levering doorgaans niet plaatsvinden, zolang het beslag niet is opgeheven.

Artikel 6.2 gaat over ‘bijzondere lasten en beperkingen’ die op de onroerende zaak rusten (een term afkomstig uit art. 7:15 van het Burgerlijk Wetboek). ’Bijzondere lasten en beperkingen’ (hierna: ‘bijzondere lasten’) zijn juridische beperkingen die op de onroerende zaak rusten. Dit kunnen privaatrechtelijke beperkingen zijn zoals (lijdende) erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en zogenoemde ‘kettingbedingen’. Op grond van zulke beperkingen heeft een ander (dan de eigenaar) een aanspraak op de onroerende zaak (bijvoorbeeld een recht van overpad over de grond). Het kan ook gaan om publiekrechtelijke beperkingen zoals een besluit tot het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht. Verkoper dient koper voorafgaand aan de koop te informeren over de juridische beperkingen die als ‘bijzondere lasten’ op de onroerende zaak rusten. Daartoe zal verkoper aan koper (in kopie) verstrekken de (voorgaande) notariële akten waarover verkoper beschikt. Koper kan dan in deze akten lezen welke bijzondere lasten op de onroerende zaak rusten. Uit artikel 6.2 volgt dat koper de bijzondere lasten die uit deze akten voortvloeien, (uitdrukkelijk) aanvaardt.
Is verkoper ermee bekend dat er (ook) bijzondere lasten op de onroerende zaak rusten die niet blijken uit de aan koper ter hand gestelde akten, dan zal verkoper die bijzondere lasten aan koper moeten mededelen, zodat koper daarvan op de hoogte is wanneer de koopovereenkomst wordt gesloten. Voor publiekrechtelijke beperkingen (die als een bijzondere last op de onroerende zaak rusten) geldt dat deze lang niet altijd zijn vermeld in voorgaande notariële akten. De publiekrechtelijke beperkingen waarmee verkoper bekend is, kunnen expliciet in artikel 6.2 worden vermeld. Koper aanvaardt (uitdrukkelijk) de in artikel 6.2 vermelde beperkingen. 
Het is van belang dat verkoper aan koper vertelt wat verkoper weet, en dat koper op grond van hetgeen in artikel 6.2 is vermeld en de (in kopie) aan koper verstrekte voorgaande notariële akten weet welke (privaatrechtelijke en publiekrechtelijke) bijzondere lasten op de onroerende zaak rusten. Laat verkoper het verstrekken van informatie achterwege, dan kan verkoper later worden geconfronteerd met een eis tot schadevergoeding. Omdat de bijzondere lasten aanspraken van anderen op de onroerende zaak betreffen, zal verkoper die lasten vaak niet (of slechts met veel moeite) kunnen opheffen. Blijkt opheffing niet mogelijk, dan zal koper in beginsel schadevergoeding van verkoper kunnen vorderen. Het is daarom van belang dat verkoper aan koper vertelt welke bijzondere lasten op de onroerende zaak rusten (zodat deze door koper kunnen worden aanvaard).

In artikel 6.3 wordt een vergaande uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 bepaalt dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Normaal gebruik bij een woning betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Belemmert een gebrek het normale gebruik, dan kan koper verkoper hierop aanspreken. Het wil echter niet zeggen dat elk gebrek het normale gebruik belemmert. Koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Daarnaast is in artikel 6.3. bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper “bekend” zijn of “kenbaar” zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, voor rekening en risico van koper komen. Een voorbeeld. Verkoper verkoopt een woning met een verrot dakbeschot. Er is vastgesteld dat het verrotte dakbeschot het normale gebruik van de woning belemmert. Koper is hiermee bekend bij de ondertekening van de koopovereenkomst. Koper kan na de ondertekening van de koopovereenkomst niet verkoper aanspreken omdat het ‘normale gebruik’ in artikel 6.3 belemmerd wordt door het verrotte dakbeschot. Ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst was koper hier immers mee bekend en partijen hebben afgesproken dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van koper komen. Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die koper niet kent maar die koper had moeten ontdekken als koper voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Koper mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van koper wordt verwacht dat koper nagaat -of laat nagaan- of de zaak aan de door koper te stellen eisen voldoet. Het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ gaat hier niet op. Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat betekent niet dat verkoper altijd diens mond mag houden. Op verkoper rust een mededelingsplicht. Verkoper moet koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan verkoper behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan verkoper weet of vermoedt dat koper ze niet kent.
Deze mededelingsplicht is niet beperkt tot voorgenoemde gebreken. Als koper heeft aangegeven dat koper de onroerende zaak voor een bijzonder doel wil gebruiken, zal verkoper, als verkoper weet dat het verkochte niet voor dat gebruik geschikt is, dat aan koper moeten melden. Alhoewel uit artikel 6.3 volgt dat verkoper niet in staat voor de geschiktheid van het verkochte voor het beoogde bijzondere gebruik, heeft verkoper wel een mededelingsplicht. Als verkoper niet aan de mededelingsplicht voldoet, kan koper –indien deze het gebrek niet kende- verkoper aansprakelijk stellen.
Ook voor verkoper gaat het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ niet op. Als ondanks voldoende onderzoek door koper, achteraf blijkt dat ten tijde van de eigendomsoverdracht toch sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat, kan verkoper daar in principe op worden aangesproken. Dat geldt ook voor bodemverontreiniging. Als zowel aan verkoper als aan koper volledig onbekend is of er bodemverontreiniging aanwezig is, dan zal, wanneer het normale gebruik van de onroerende zaak in het geding is, het risico in beginsel op verkoper rusten. Staat een verontreiniging een normaal gebruik niet in de weg, dan berust het risico in beginsel op koper.
De verplichting voor verkoper om een zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn, geldt in beginsel ook voor de meeverkochte (roerende) zaken. Ook in dat geval geldt dat verkoper koper moet informeren over gebreken die het normale gebruik belemmeren en die voor koper niet direct waarneembaar zijn. Als koper zelf reden heeft om te twijfelen, moet koper verkoper vragen stellen of de meegekochte zaak (laten) onderzoeken.

De een-na-laatste zin van artikel 6.3. ziet op de herstelkosten. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren welke niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Verkoper draagt daarmee het risico van het alsnog geschikt maken van de onroerende zaak voor normaal gebruik. Bij het vaststellen van de herstelkosten moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Bij het vaststellen van de aftrek ‘nieuw voor oud’ wordt rekening gehouden met enerzijds de kosten van vernieuwing en anderzijds de levensduur van het te vervangen onderdeel. Een voorbeeld: koper heeft verkoper op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst aansprakelijk gesteld voor een niet functionerende cv-ketel. De cv-ketel dient in zijn geheel vervangen te worden. Een cv-installateur heeft de kosten van vervanging van de cv-ketel begroot op € 2.500,00. De verwachte levensduur wordt geschat op 20 jaar. Ten tijde van de koop was de cv-ketel 10 jaar oud. De aftrek ‘nieuw voor oud’ bedraagt dan 50%, te weten € 1.250,00. Verkoper dient dus de helft van de herstelkosten aan koper te voldoen. 
Koper draagt het risico van de overige (gevolg) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Verkoper treft een verwijt als verkoper bijvoorbeeld willens en wetens gebreken verzwijgt die het normale gebruik belemmeren. 

In artikel 6.4.1. kunnen partijen hun wetenschap over het al dan niet verontreinigd zijn van de onroerende zaak aangeven. Een dergelijke clausule wordt wel een ‘(on)bekendheidsverklaring’ genoemd. Ook de artikelen 6.4.2, 6.4.3, 6.4.4, 6.7.1 en 6.7.2 zijn voorbeelden van (on)bekendheidsverklaringen. Dergelijke clausules hebben een bewijs- en een signaalfunctie. De bewijsfunctie ligt hierin dat “welles-nietes-discussies” worden voorkomen. Als koper bijvoorbeeld verklaart dat koper bekend is met de aanwezigheid van een olietank (bekendheidsverklaring), kan koper moeilijk achteraf beweren dat verkoper diens plicht heeft verzaakt om mededeling te doen over die aanwezigheid. Uit de koopovereenkomst blijkt duidelijk dat de aanwezigheid bekend was. Andersom, als verkoper verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van een olietank (onbekendheidsverklaring), kan verkoper moeilijk achteraf beweren dat verkoper koper op de aanwezigheid van de tank heeft gewezen of dat de aanwezigheid van de tank voor koper duidelijk zichtbaar was. Er staat immers zwart op wit dat verkoper niet wist of er een ondergrondse tank was. De signaalfunctie wordt vervuld doordat partijen op het onderwerp attent worden gemaakt. Zij worden min of meer gedwongen om daar iets over vast te leggen. Daardoor wordt verkoper gestimuleerd om diens mededelingsplicht te doen, en koper om diens onderzoeksplicht te doen. Om ieder misverstand te voorkomen is in artikel 6.13 uitdrukkelijk bepaald dat een onbekendheidsverklaring niet bedoeld is als garantie of uitsluiting/beperking van aansprakelijkheid. Zoals hierboven reeds aangegeven gaat het spreekwoord ‘wat niet weet wat niet deert’, noch op voor koper, noch voor verkoper. Of koper verkoper kan aanspreken volgt in beginsel uit artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, waarbij kenbare gebreken voor risico van koper komen. Uiteraard kunnen partijen, desgewenst per onderdeel, van de standaard in de koopovereenkomst opgenomen risicoverdeling afwijken.

Artikel 6.4.2. heeft betrekking op ondergrondse opslagtanks voor het opslaan van (vloei)stoffen, zoals olietanks en septictanks. Met name voor gebruik en sanering van ondergrondse olietanks gelden speciale regels. Verkoper kan aangeven of de tanks nog in gebruik zijn, of ze onklaar gemaakt zijn, zo ja, wanneer dat is gebeurd en of daarbij de wettelijke voorschriften in acht zijn genomen. Als een niet in gebruik zijnde olietank niet onklaar gemaakt is, doen koper en verkoper er verstandig aan om afspraken te maken over het saneren of verwijderen van de tank en de daaraan verbonden kosten. Dat soort afspraken kunnen in de opengelaten ruimte onder het artikel vastgelegd worden. Als verkoper niet weet of er nog olietanks aanwezig zijn, doet koper er goed aan om vooraf onderzoek te doen naar de aanwezigheid van olietanks. Wanneer zich in de tuin een nog niet of niet conform het Besluit activiteiten leefomgeving gesaneerde tank bevindt, kan het bevoegd gezag een verplichting opleggen tot (her)sanering of verwijdering van de tank. Hierbij dient eerst bodemonderzoek te worden gedaan naar mogelijke bodemverontreiniging die als gevolg van olielekkage kan zijn ontstaan en waardoor de bodem gesaneerd dient te worden. De wijze van sanering is afhankelijk van de mate van vervuiling en moet gedaan worden door een erkende saneerder.

In artikel 6.4.3. moet verkoper mededelen of verkoper er al dan niet mee bekend is of er asbest in de onroerende zaak is verwerkt. Dit geldt ook als bijvoorbeeld in een schuur of afdakje of in de verharding van een tuinpad, asbest is gebruikt. Bij verwijdering van asbest dienen speciale maatregelen genomen te worden. Indien er asbest is geconstateerd, kunnen partijen desgewenst in de koopovereenkomst opnemen, of, en voor wiens kosten het wordt verwijderd. Ook hier geldt dat als verkoper niet weet of er asbest in het huis is verwerkt, koper daar onderzoek naar kan laten verrichten.

Artikel 6.4.4. gaat over beperkingenbesluiten voor bodem. Indien verkoper weet dat een dergelijk besluit is genomen, moet verkoper koper daarvan op de hoogte stellen.

In artikel 6.4 worden een aantal veel voorkomende zaken benoemd. Het betreft geen uitputtende opsomming. Afhankelijk van bijvoorbeeld de leeftijd van het huis en/of de regio waar het huis staat, kunnen ook andere zaken van belang zijn voor koper om te weten. Denk aan het risico op wateroverlast, funderingsproblematiek, de aanwezigheid van loden leidingen en/of de aanwezigheid van katoenen bedrading. Voor koper is het verstandig om de vragenlijst te bekijken die verkoper (meestal) heeft ingevuld. Hierin staat veel informatie over het huis en het perceel. Overigens is deze vragenlijst niet uitputtend. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven, maar is wel van grote betekenis voor de uitleg van de overeenkomst en met name voor wat koper mag verwachten. De vragenlijst heeft een informatief karakter en is een hulpmiddel voor verkoper om aan diens mededelingsplicht te voldoen.  

Uit artikel 6.5. volgt dat koper direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering bij de notaris de onroerende zaak vanbinnen en vanbuiten mag inspecteren. Er is gekozen om dit vlak voor het passeren van de akte van levering te doen, omdat dit het beste moment is. Er kan namelijk nog van alles aan de onroerende zaak veranderen. Daarom wordt hier nog eens de mogelijkheid geboden te controleren of de onroerende zaak zich in dezelfde staat bevindt als toen het gekocht werd. Indien een makelaar betrokken is bij de verkoop van de woning, zal deze vaak bij de inspectie aanwezig zijn.
 
Artikel 6.6. ziet op zogenoemde aanschrijvingen van de overheid of door nutsbedrijven. De overheid of een nutsbedrijf kan een eigenaar de verplichting opleggen om diens onroerende zaak in een bepaald opzicht te verbeteren of te herstellen, bijvoorbeeld de aanschrijving van een nutsbedrijf dat men de elektrische installatie moet verbeteren of de aanschrijving van een gemeente dat de eigenaar de voorgevel moet opknappen. Het is voor koper van belang om te weten of dat is gebeurd. Het nakomen van zo'n verplichting kost immers geld en bovendien moet een en ander binnen een bepaalde periode worden uitgevoerd. De bepaling moet voorkomen dat koper voor verrassingen komt te staan. Een aanschrijving komt doorgaans niet onverwacht, in die zin dat meestal al langer duidelijk is dat er iets niet in orde is. Als koper en verkoper aan hun onderzoeksplicht resp. mededelingsplicht hebben voldaan, zal koper de gebreken al kennen. In verband daarmee zijn de kosten in beginsel voor rekening van koper als de overheid of het nutsbedrijf na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor de eigendomsoverdracht een herstel- of verbeteringsplicht oplegt. Aanschrijvingen in verband met bouwen zonder, of in strijd met, een vergunning komen in beginsel voor rekening van verkoper.

Artikel 6.7.1 gaat over monumenten. Er bestaan rijksmonumenten, provinciale monumenten en gemeentelijke monumenten. Ook onder de Omgevingswet wordt er een onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten monumenten. Een rijksmonument wordt vóór en ook ná de invoering van de Omgevingswet aangewezen op grond van de Erfgoedwet. 
Een provinciaal monument wordt onder de Omgevingswet aangewezen op grond van een provinciale omgevingsverordening. Tot die tijd wordt een provinciaal monument aangewezen op grond van een provinciale monumentenverordening. 
Het is de bedoeling dat een gemeentelijk monument onder de Omgevingswet wordt aangewezen in het kader van het omgevingsplan. Na invoering van de Omgevingswet heeft elke gemeente automatisch een ‘tijdelijk’ omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan wordt op termijn omgezet in een definitief omgevingsplan. De gemeentes hebben echter tot uiterlijk eind 2031 de tijd om het tijdelijk omgevingsplan om te zetten in een definitief omgevingsplan. Tot uiterlijk eind 2031 geldt er dus een zogenaamde overgangsfase. Gemeenten mogen tot het einde van deze overgangsfase gemeentelijke monumenten aanwijzen op grond van het omgevingsplan maar ook op basis van de gemeentelijke erfgoedverordening.     
 
Overigens wordt er in de artikelen 6.7.1 en 6.7.2, die zien op monumenten respectievelijk beschermde stads- of dorpsgezichten, gesproken over ‘is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing’. Zuiver juridisch is er in de Omgevingswet geen sprake meer van een aanwijzing. Onder de Omgevingswet worden monumenten en beschermde stads- of dorpsgezichten niet meer aangewezen, maar wordt de functie ‘monument’ of de functie ‘beschermd stads- of dorpsgezicht’ aan een locatie toegedeeld.

Artikel 6.10. Als het verkochte een verhuurde woning betreft, en met de huurder is afgesproken dat deze de woning voor het passeren van de akte van levering zal ontruimen, dan moet rekening worden gehouden met het feit dat een huurder in beginsel het recht heeft om die zaken mee te nemen die huurder heeft aangebracht. Huurder dient de woning op te leveren in de oorspronkelijke staat waarin huurder die bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Een uitzondering is er voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Het is voor koper en verkoper van belang elkaar goed te informeren over hetgeen tot het verkochte behoort.

Artikel 6.11 ziet op alle oppervlakten, zoals de kadastrale oppervlakte van het perceel en de vloeroppervlakte van de onroerende zaak. Omdat koper de situatie ter plaatse heeft bekeken en koper dus ziet wat koper koopt, maakt het vaak niet veel uit of de opgegeven grootte afwijkt van de werkelijke grootte. Daarom is het gebruikelijk om af te spreken dat er geen verrekening plaatsvindt bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Soms kan het voor koper toch belangrijk zijn dat de daadwerkelijke oppervlakte klopt of nagenoeg klopt met de opgegeven oppervlakte. In afwijking van de hoofdregel kunnen partijen dan iets anders afspreken. Dit kan op de stippellijn van artikel 6.11. Partijen kunnen bijvoorbeeld opnemen dat koper recht heeft op een vergoeding van verkoper als blijkt dat de oppervlakte minimaal 5% minder bedraagt dan opgegeven. Leg ook de hoogte van de vergoeding vast, bijvoorbeeld een bedrag voor iedere m2 die de opgegeven oppervlakte overschrijdt. Omdat in de koopovereenkomst geen melding wordt gemaakt van de gebruiksoppervlakte van de woning, is het verstandig om dit ook op te nemen op de stippellijn. De verkopend makelaar kan hierbij helpen. Makelaars (behorend bij NVM, VBO of Vastgoedpro) zijn namelijk verplicht om de woning volgens de ‘meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’ op te meten, zodat de gegevens bekend zijn. De grootte van het perceel wordt overigens in artikel 1 van de koopovereenkomst genoemd.

In artikel 6.13 wordt benadrukt dat de verklaring van verkoper dat verkoper niet op de hoogte is van bijvoorbeeld bodemverontreiniging, niets zegt over wie het risico voor bodemverontreiniging draagt. Koper mag uit de onbekendheidsverklaring niet afleiden dat er geen sprake is van bodemverontreiniging. Koper krijgt dus geen garantie. Er is echter ook geen sprake van uitsluiting van aansprakelijkheid. Verkoper legt met een onbekendheidsverklaring het risico dus niet bij koper neer, zie de toelichting bij artikel 6.3. en 6.4.1. Risicoverdeling is een kwestie van afspraak. Bij een onbekendheidsverklaring gaat het om feitelijke wetenschap en niet om een afspraak. Je kunt nu eenmaal niet onderhandelen over de vraag of je iets wel of niet weet. 

6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. 
Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. 
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.
Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: 
………….
Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: ……… Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is 

verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 

6.4.1. Aan verkoper is niet bekend of/ Aan koper is bekend dat* de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
6.4.2. Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak wel/geen* ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. 
Voor zover verkoper bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen, verklaart verkoper met betrekking tot het al dan niet nog in gebruik zijn en/of het volgens wettelijke voorschriften onklaar gemaakt zijn, het volgende: ……………………………
6.4.3. Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat* in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
6.4.4. Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat* ten aanzien van de onroerende zaak beperkingenbesluiten voor bodem zijn genomen door het bevoegd gezag.
6.5. Koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak vanbinnen en vanbuiten te inspecteren.
6.6. Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat verkoper deze koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd.
Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper  voortvloeiende verplichtingen. 
6.7.1. Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat* de onroerende zaak is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing:
a. als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet;
b. als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening,  bestemmingsplan of omgevingsplan. 
6.7.2. Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend dat* de onroerende zaak is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing:
a.  als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet respectievelijk artikel 2.34 lid 4 Omgevingswet. 
b. als beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening, bestemmingsplan of omgevingsplan. 
6.8. Verkoper verklaart dat ten aanzien van de onroerende zaak geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop. 
6.9. Voor zover aan verkoper bekend is de onroerende zaak wel/niet* opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten respectievelijk hoofdstuk 9 van de Omgevingswet.
6.10 In de koop is niet begrepen datgene waarop huurders krachtens hun wettelijk wegneemrecht rechten doen gelden.
6.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: ………
6.12. Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan.
Voor zover de genoemde aanslagen en/of canons nog niet zijn voldaan, verklaart verkoper deze op eerste verzoek te voldoen.
6.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.