Toelichting NVM koopovereenkomst

1. Model koopovereenkomst met toelichting
De model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning is in overleg vastgesteld door Vereniging Eigen Huis, Vastgoedpro, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs en de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. Deze organisaties gebruiken alle vier hetzelfde modelcontract.

De model koopovereenkomst gaat uit van een soort standaardsituatie. Omdat geen enkele situatie precies gelijk is, kan de koopovereenkomst worden aangepast aan specifieke omstandigheden. De bij de transactie betrokken partijen en hun makelaars kunnen daartoe aanvullende afspraken tussen partijen in de koopovereenkomst opnemen. Uiteraard mogen partijen ook afwijken van hetgeen standaard in de koopovereenkomst staat. 

1. Koopovereenkomst
Als u een woning koopt of verkoopt worden de afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Indien u een woning koopt of verkoopt via een makelaarskantoor, zal de betrokken makelaar u hierbij assisteren. Het is altijd verstandig om de koop van een woning schriftelijk aan te gaan, maar dat is in de meeste gevallen zelfs noodzakelijk. Een mondelinge (ver)koop van een woning is veelal niet geldig. Na ondertekening door alle partijen zal de koopovereenkomst verzonden worden aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris. In de meeste gevallen zal koper een zogenoemde bedenktijd hebben. Op deze bedenktijd zal bij de toelichting op artikel 16 nader worden ingegaan. 

1. Akte van levering
De notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopovereenkomst een akte van levering op. De akte van levering is de juridische uitwerking van de reeds gesloten koopovereenkomst, nodig voor het bewerkstelligen van de daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Deze akte van levering wordt eerst aan alle partijen in concept toegestuurd. De notaris nodigt u tijdig uit voor het ondertekenen van de akte van levering.

Op die dag neemt de notaris de voornaamste inhoud van de akte van levering door met koper en verkoper. De akte van levering wordt getekend door koper, verkoper (tenzij door koper of verkoper een volmacht is verleend) en de notaris.

De notaris zorgt ervoor dat de akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers. Op het moment van inschrijving in de openbare registers wordt koper officieel eigenaar. Dit wordt verwerkt in het kadaster. Later ontvangt koper van de notaris een afschrift van deze akte: het "eigendomsbewijs".

1. Nota
Tegelijk met de conceptakte van levering ontvangt u van de notaris een "nota van afrekening". In deze nota is voor koper (meestal) opgenomen de koopsom, de verrekening van lasten, de overdrachtsbelasting, de kosten van het kadaster enzovoort. Op de nota van afrekening van verkoper staat onder meer het bedrag van de eventueel af te lossen hypothecaire geldlening met de daarbij behorende kosten. Het is gebruikelijk dat de nog niet reeds voldane makelaarskosten en de advieskosten van de eventuele hypothecaire geldlening bij de notaris worden verrekend. De makelaarskosten worden betaald door degene die de makelaar heeft ingeschakeld.

Onder aan de nota staat het bedrag dat u als koper nog moet betalen of dat u als verkoper ontvangt of bij moet betalen.

1. Energielabel
In beginsel is elke verkoper verplicht een geldig energielabel aan koper te overhandigen bij de eigendomsoverdracht van diens woning. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is en wat er beter kan. Van de isolatie van het dak, de muren, de vloer(en) en de ramen tot de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Beschikt verkoper niet over een energielabel bij de levering, dan riskeert verkoper een sanctie.

Er bestaan enkele uitzonderingen op de hoofdregel dat verkoper een geldig energielabel moet overhandigen bij de eigendomsoverdracht van diens woning. Een uitzondering is bijvoorbeeld een beschermd monument. Uw makelaar kan u hierover inlichten. Eveneens kunt u informatie inwinnen op de website van de rijksoverheid: www.rijksoverheid.nl    

1. Uitleg koopovereenkomst
Nu volgt puntsgewijs een uitleg van de tekst van de koopovereenkomst.

Gegevens partijen
Op het voorblad van de koopovereenkomst bij A worden de gegevens van verkoper ingevuld. Voor zover reeds bekend worden ook het toekomstige adres en telefoonnummer van verkoper vermeld; dit ten behoeve van eventuele verdere communicatie met de notaris en het kadaster (bijvoorbeeld voor toezending van de akte van levering). Indien sprake is van een medeverkoper, waaronder een echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, worden ook diens gegevens ingevuld onder A.

Bij B worden de gegevens van koper ingevuld. Ook hier geldt dat indien sprake is van een medekoper, ook diens gegevens worden ingevuld onder B.

Indien de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner niet als medekoper of medeverkoper optreedt, maar de koopovereenkomst ondertekent als blijk van toestemming, wordt volstaan met het onderaan de akte opnemen van diens naam.

Medeondertekening door echtgeno(o)t(e)/ geregistreerd partner

In het Burgerlijk Wetboek, artikel 1:88 lid 1 sub a staat:

"Een echtgenoot behoeft de toestemming van de andere echtgenoot voor de volgende rechtshandelingen: overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren.”

Onder inboedel wordt hier verstaan het geheel van tot huisraad en tot stoffering en meubilering van een woning dienende roerende zaken, met uitzondering van boekerijen en verzamelingen van voorwerpen van kunst, wetenschap of geschiedkundige aard. Is de andere echtgeno(o)t(e) afwezig of is deze niet in staat diens wil te verklaren en daardoor diens toestemming niet verleent dan kan de beslissing van de rechter worden ingeroepen.

Voor geregistreerde partners geldt dezelfde regeling als voor echtgenoten.

Ter uitvoering van hetgeen in dit wetsartikel is bepaald, moet de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van verkoper de koopovereenkomst meestal medeondertekenen voor toestemming tot verkoop. Er is op grond van dit wetsartikel geen toestemming nodig voor de koop van de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van koper; toestemming en medeondertekening is wel nodig voor het vestigen van een hypotheek met betrekking tot de onroerende zaak. Op het voorblad wordt vermeld wie koper(s) en verkoper(s) zijn.

Niet gehuwde of geregistreerde samenwonenden hoeven elkaar geen toestemming te geven voor de verkoop van de door hen samen bewoonde woning, maar het kan zijn dat in het samenlevingscontract iets anders is overeengekomen. Als samenwonenden samen eigenaar zijn, hebben ze wel elkaars medewerking nodig voor de verkoop van de woning.

Algemene toelichting op de koopakte.