Toelichting NVM koopovereenkomst – Bestaande eengezinswoning 2023

Optie Eigendom / Erfpacht. 
In dit artikel dient aangegeven te worden of het een koop van een onroerende zaak in eigendom betreft of een koop van een recht van erfpacht op een onroerende zaak. In het geval van een koop van een onroerende zaak in eigendom wordt koper eigenaar van het perceel grond met de erop staande woning. Bij de koop van een recht van erfpacht wordt koper geen eigenaar maar erfpachter van de grond met de erop staande woning. Erfpacht is een recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de grond met de daarop staande gebouwen, die eigendom van een ander zijn, te houden en te gebruiken. Omdat een ander eigenaar is en blijft van de grond met woning, zijn er voorwaarden verbonden aan het erfpachtrecht en dient er in veel gevallen een vergoeding (“canon”) betaald te worden voor het gebruik van de grond. Deze voorwaarden worden in de Optie Erfpacht onder artikel 1.2 aangeduid. In artikel 1.3 en 1.4 wordt aangegeven wat de erfpacht precies inhoudt en hoeveel de canon bedraagt.

Omschrijving onroerende zaak
De gegevens van de onroerende zaak worden ingevuld, zoals de straat, het huisnummer, de gemeente en de kadastrale gegevens. Bij de grootte van het grondoppervlak wordt doorgaans uitgegaan van de vermelde gegevens in de openbare registers. Deze gegevens kunnen afwijken van de feitelijke situatie, zie artikel 6.11. Tenslotte wordt de koopsom ingevuld, eerst in cijfers en dan voluit geschreven.

Lijst van zaken
Bij de koopovereenkomst behoort ook een lijst van zaken. De lijst is bedoeld om vast te leggen wat bij de koop is inbegrepen. Er staan zowel roerende als onroerende zaken op. Als koper en verkoper niet duidelijk met elkaar afspreken welke zaken bij de koop zijn inbegrepen, kan dat tot problemen leiden. Koper kan bijvoorbeeld stellen dat de voorzethaard is meeverkocht, terwijl verkoper daar heel anders over denkt. Als partijen van mening verschillen over wat precies tot het verkochte behoort, moet de knoop soms doorgehakt worden aan de hand van het juridische onderscheid tussen roerende zaken en onroerende zaken. Dat onderscheid is echter -zelfs voor juristen- vaak moeilijk te hanteren. Om te voorkomen dat kopers en verkopers zich in een juridisch doolhof moeten begeven, is de lijst van zaken opgesteld. Het is verstandig om de hele lijst samen door te lopen. Uiteraard kunnen er zaken aan de lijst toegevoegd of uit weggestreept worden.

Waardering roerende zaken
De lijst van zaken voorkomt discussie over de vraag wat wel en wat niet bij de koop is inbegrepen. Dat betekent niet dat partijen zich helemaal niet meer hoeven te verdiepen in het onderscheid tussen roerend en onroerend. Dat onderscheid kan om fiscale redenen zowel voor koper als verkoper van belang zijn. Voor de overdracht van onroerende zaken moet bijvoorbeeld  overdrachtsbelasting betaald worden. Voor de overdracht van roerende zaken is dat niet het geval. Daar staat tegenover dat rentelasten die betrekking hebben op de aankoop van roerende zaken niet aftrekbaar zijn in het kader van de inkomstenbelasting. Bovendien kan de opbrengst van de onroerende zaak van invloed zijn op het bedrag dat verkoper in de toekomst kan lenen met behoud van hypotheekrenteaftrek.

In de koopovereenkomst wordt aangegeven op welk bedrag eventueel meeverkochte roerende zaken worden gewaardeerd. Als aan meeverkochte roerende zaken daadwerkelijk waarde wordt toegekend, dan moet de notaris bij de akte van levering aangeven welke zaken het betreft, voor welk bedrag deze werden verkregen en of dat bedrag bij de prijs voor de onroerende zaak is inbegrepen. 
Het voor roerende zaken ingevulde bedrag moet uiteraard wel reëel zijn. De Belastingdienst kan daarop controleren en om een nadere toelichting vragen. Staat het bedrag in geen verhouding tot de werkelijke waarde van de betreffende roerende zaken, dan loopt koper het risico op een naheffingsaanslag en een boete.
Omdat de notaris veelal geen concreet beeld van het verkochte heeft, is het voor de notaris plezierig als op de lijst van zaken wordt vermeld welke zaken volgens partijen roerend zijn. Of iets roerend of onroerend is, volgt overigens uit de wet. Partijen kunnen dus wel onderhandelen over wat er bij de koop is inbegrepen (lijst van zaken), maar niet over de vraag of de meeverkochte zaken roerend of onroerend zijn.

Optie A: Eigendom
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
-    plaatselijk bekend (incl. postcode): ........................................
-    kadastraal bekend gemeente .................................................., sectie .................... nummer ...............
-    groot ......... m2, 
hierna te noemen: “de onroerende zaak”,
tegen een koopsom van € ........................, zegge ...................................................
met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ........................, zegge ...................................................

Optie B: Erfpacht
1.1. Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het recht van erfpacht op
het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden:
-    plaatselijk bekend (incl. postcode): ........................................
-    kadastraal bekend gemeente .................................................., sectie .................... nummer ...............
-    groot .........m2, 
hierna te noemen: “de onroerende zaak”,
tegen een koopsom van € ........................, zegge ...................................................
met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ........................, zegge ...................................................