Zoeken binnen de website

Verkoper niet aansprakelijk voor ontbreken weids uitzicht

18-11-2025

In dit blog bespreken we een uitspraak van de rechtbank over een geschil tussen koper en verkoper over het uitzicht van een aangekochte woning. Relevant voor iedereen die in Rotterdam een huis of appartement koopt of verkoopt. Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak voor jou als koper of verkoper? En waar moet je op letten om problemen te voorkomen? In dit blog lees je wat er precies speelde en wat jij daarvan kunt leren.

Belemmerd uitzicht op een perceel door opgroeiende bomen, passend bij een rechtszaak over non-conformiteit bij woningverkoop in Rotterdam.

Wanneer is er sprake van non-conformiteit?

Stel: je koopt een perceel van de gemeente, met de belofte van een “vrij en weids uitzicht” over een natuurontwikkelingsgebied. Klinkt goed, toch? Maar wat als dat uitzicht na verloop van tijd deels verdwijnt door groeiende bomen of struiken?

Dat overkwam een koper die vond dat de gemeente – als verkoper – het uitzicht moest garanderen. Toen er aan één zijde van het perceel begroeiing ontstond, stelde de koper de gemeente aansprakelijk. Volgens hem was er sprake van non-conformiteit.

Wat vond de rechter?

De rechtbank was het daar niet mee eens. Er was geen sprake van non-conformiteit. De reden: het uitzicht werd slechts aan één kant beperkt – door elzen van ongeveer 6 meter hoog. Aan de andere zijde bleef het uitzicht vrij. Bovendien had de gemeente aangegeven dat het perceel grotendeels open zou blijven. Een strook van 30 meter met begroeiing werd behouden, maar 60 meter elzen waren al verwijderd.

Natuur groeit nou eenmaal

De rechter benadrukte dat groei van bomen en struiken hoort bij een natuurontwikkelingsgebied. Dat het uitzicht na verloop van tijd deels verandert, is dan ook niet vreemd – en vormt geen tekortkoming van de verkoper.

Wat als er iets in de brochure staat?

Ook de verkoopbrochure speelde een rol. De gemeente vond dat deze geen juridische waarde had, maar de rechter oordeelde dat een koper wél verwachtingen mag ontlenen aan een brochure. Tegelijkertijd: ‘vrij en weids uitzicht’ betekent niet dat er helemaal niets in de weg mag staan. Enige begroeiing is acceptabel.

Wat betekent dit voor jou als koper of verkoper in Rotterdam?

  • Kopers: Wees realistisch over wat je koopt – zeker als het uitzicht een belangrijke rol speelt. Natuur verandert.

  • Verkopers: Zorg voor duidelijke informatie. Brochures mogen verwachtingen wekken, maar wees eerlijk over de situatie ter plekke.

Voorkom misverstanden en juridische discussies. Zorg dat je weet waar je aan toe bent.

Koop of verkoop je een huis in Rotterdam? Laat je goed begeleiden.

Bij Makelaarskantoor Langejan krijg je niet alleen bouwkundig advies en een scherpe waardebepaling, maar ook juridische ondersteuning waar je echt iets aan hebt. Heb je vragen of twijfel je over je positie als koper of verkoper? Neem gerust contact met ons op.

📞 Bel ons of plan een vrijblijvend adviesgesprek in via het onderstaande formulier voor meer informatie. Klik op de link om direct naar het formulier te gaan.

Veelgestelde vragen (ver)kopen van je huis makelaar Rotterdam
Heb je hier nog vragen over?
We staan voor je klaar!
Stuur ons eenvoudig een berichtje, dan nemen we contact met je op.
Wij nemen je privacy serieus, en delen je gegevens nooit met derden.
Dit vinden onze klanten

Heel eerlijk, namen de tijd, deskundig, vriendelijk. We hebben een lange zoektocht gehad, maar voelden ons nooit opgejaagd.

Een funda gebruiker

Prima contact. Makelaar luisterde erg goed naar onze wensen en bracht zelf zeer waardevolle kennis op diverse terreinen in die van groot belang was bij de verkoop. Ook vanuit de medewerkers op het kantoor snelle en duidelijke service wanneer dat nodig was.

Een funda gebruiker

Een prettige rondleiding met voldoende tijd om de woning goed te bezichtigen. Robert Langejan beantwoordde al onze vragen en het was fijn dat er niet te veel andere bezoekers tegelijk waren, zodat we alles rustig konden bespreken. Later ook nog telefonisch contact gehad; Robert reageerde snel op ons terugbelverzoek. Al met al een zeer positieve ervaring!

Een kijker

Wij hebben makelaar Langejan een zoekopdracht gegeven. Steeds regelmatig overzichten gekregen van aankomende te kopen huizen. Contact was prima. Geen moeite was hen teveel. Een top secretaresse als Cheryl, die steeds de communicatie op perfecte wijze onderhield. Deskundige makelaars Robert Langejan en Karel Schaedtler.

Peter Andringa

Zonder het team van Langejan was het nooit gelukt! Robert heeft passie voor het vak en is zeer betrokken en behulpzaam. In onze zoektocht stond hij naast ons, heeft hij alle nodige tips gegeven en altijd meegedacht over wat voor ons het beste is. Cheryl is onze grote heldin! Ze kwam meteen in actie en liet er geen gras over groeien, waardoor elke bezichtiging mogelijk was. Ook Richard is essentieel geweest. Met zijn inzicht heeft hij ervoor gezorgd dat wij het perfecte bod hebben gedaan. We raden Langejan van harte aan!

Jaap Jan van Senden

Fijne makelaar, duidelijk over de gang van zaken rond de verkoop. Contact verliep altijd erg soepel en prettig.

Jan Willem

Bij een huis met maar liefst 35 bezichtigingen werden we op een vriendelijke, enthousiaste en open manier ontvangen. Een hele prettige ervaring!

Een kijker

Vanaf de eerste afspraak erg goed begeleid en geholpen bij de verkoop van mijn appartement. Altijd bereikbaar, en gingen 'above and beyond'. Ik ben erg blij met de goede en vakkundige service en zou Makelaarskantoor Langejan zeker aanbevelen!

Funda review Vignolastraat

Je zal maar verliefd worden op een huis in deze ‘overspannen’ woningmarkt… Na een half jaar zoeken, bezichtigen (soms met 43 andere kijkers!) en bieden zonder succes, hebben we Makelaarskantoor Langejan ingeschakeld. Robert Langejan, hartelijk dank voor je hulp, goede adviezen en sterke onderhandeling. Mede dankzij het juiste bod hebben we ons lievelingshuis! Een aankoopmakelaar heeft écht nut – bedankt!

Google review

Fijn contact met Richard Couwenberg. Hij heeft een realistische schatting gemaakt van het appartement en een mooie omschrijving geschreven. Aansturing van de overige partijen zoals de fotograaf, energielabel, etc. was ook prima! Flexibel in de omgang en het appartement is snel verkocht... fijn!

Dave van Wijngaarden

Wilt u in enkele zinnen uw mening geven over onze dienstverlening?

Prima, goede rondleiding, vriendelijke rondleider.

Een enquête na een rondleiding

Makelaar was zeer prettig in de omgang, had kennis van de markt en ging niet voor lage verkoopprijs - snelle verkoop. Prijs waarvoor hij woning in markt wilde zetten, kwam overeen met ons idee. Makelaar en het kantoor was goed bereikbaar en bezichtigingen werden in blokken ingepland, zodat je niet voortdurend kijkers over de vloer kreeg.

Yke Ten Brink

Robert Langejan, is transparant (creëert vertrouwen) en is een kundig professional. Daarbij erg fijn in de omgang wat het schakelen plezierig maakt. Zijn jarenlange ervaring en passie voor het vak als makelaar zijn duidelijk merkbaar. 

Een bezichtiger

Hele goeie ervaring, Karel Schaedtler als makelaar is een topper: persoonlijke aandacht, grote vak- en buurt/stadskennis, de juiste adviezen en fijne begeleiding van het hele verkoopproces van begin tot eind, vanaf het begin het gevoel dat alles in goede handen was en zo was het ook. Een absolute aanrader dus!

Funda review Voorschoterlaan

Aankoopmakelaar Rotterdam Kralingen

Ervaren Makelaars: Ontdek onze uitgebreide dienstverlening

Waar mogen we jou bij helpen?

Woning verkopen

Verkopen in de huidige markt is complex, het realiseren van de beste opbrengst is uitdagend. Makelaarskantoor Langejan levert resultaten. Met ons haal jij het maximale uit je verkoop. Vraag een gratis en vrijblijvend verkoopadvies aan bij één van onze makelaars.

Woning aankopen

Koop een huis met hulp van een expert van Makelaarskantoor Langejan. Onze makelaar biedt op het juiste moment en ondersteunt je bij de aankoop, zodat je jouw nieuwe droomhuis krijgt.

Zoekopdracht woning

Op zoek naar je droomwoning? Plaats een zoekopdracht! Deel je wensen voor het ideale koophuis, en ontvang een melding bij een match. Ontvang het aanbod zodra het op de markt komt, vaak nog vóór het op Funda verschijnt.

Makelaarskantoor Langejan al 158 jaar jouw vertrouwde NVM makelaar uit Kralingen voor de hele regio Rotterdam. Sinds 1867 begeleiden wij bij de aan- en verkoop van de mooiste woningen. Kralingse kwaliteit voor heel Rotterdam en omstreken.

Contact

Makelaarskantoor Langejan
Oudedijk 25
3062 AC Rotterdam

010 – 272 00 00
info@langejan.com

BTW: NL8048.86.969.B01
KvK: 24126812

Nieuwsbrief

© 2015-2025 Makelaarskantoor Langejan