Toelichting NVM koopovereenkomst – Bestaand appartement 2023

De begroting wordt vastgesteld door de VvE. Bij het vaststellen van de begroting wordt de voorschotbijdrage bepaald. Daaruit worden alle gemeenschappelijke uitgaven betaald, zoals onderhoud, de gemeenschappelijke verzekering en nutsvoorzieningen. Ook is het gebruikelijk - en vaak verplicht - dat een gedeelte van de voorschotbijdrage bestemd is voor het sparen voor toekomstig groot onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, bijvoorbeeld het dak en de lift. Dat sparen gebeurt in een reservefonds.
Bij vertrek van de eigenaar krijgt deze geen uitkering mee van de door de eigenaar gestorte gelden. De notaris zorgt dat aan de akte van levering een verklaring wordt gehecht waarin de omvang van het reservefonds wordt opgegeven. Deze verklaring wordt afgegeven door het bestuur van de VvE.
De omvang van het reservefonds kan ook afgeleid worden uit het jaarverslag van het bestuur. Bovendien kunt u daarin gegevens aantreffen over eventueel op korte termijn te betalen onderhoud. Het risico van veranderingen in de hoogte van het aandeel van verkoper in het reservefonds, gaat reeds bij het sluiten van de overeenkomst over op koper.
Als een appartement verkocht wordt kunnen er schulden zijn, zoals nog niet betaalde servicekosten. Volgens de wet is niet alleen de oude eigenaar maar ook de nieuwe eigenaar van het appartement (hoofdelijk) aansprakelijk voor aan de VvE verschuldigde bijdragen die in het lopende of voorgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. In het splitsingsreglement kan daar echter van zijn afgeweken. In verband met de hoofdelijke aansprakelijkheid van koper, draagt de notaris zorg dat aan de akte van levering een verklaring wordt gehecht, afkomstig van het bestuur van de VvE, waarin is opgegeven wat de vroegere eigenaar aan de vereniging schuldig is over het lopende en voorgaande boekjaar. Koper is niet verder aansprakelijk dan tot het opgegeven bedrag. Wanneer koper of verkoper door de VvE op enige betaling wordt aangesproken, kan deze zich mogelijk op de ander verhalen. Uit artikel 13.4 volgt dat koper vanaf het sluiten van de overeenkomst de rechten en verplichtingen inzake vanaf dat moment genomen VvE-besluiten van verkoper overneemt (tenzij de aard van dit besluit zich daartegen verzet). Wanneer de VvE verkoper inzake een dergelijk besluit aanspreekt, kan deze zich op koper verhalen. Het is daarom zaak dat verkoper koper zo spoedig mogelijk van (voornemens tot het nemen van) VvE-besluiten op de hoogte stelt. De verkoper kan de koper ook een machtiging geven om namens hem op de VvE-vergadering aanwezig te zijn, het woord te voeren en mee te beslissen over zaken die aan de orde zijn.

13.1. In de koop is mede begrepen het aandeel van verkoper in de aanwezige reserve- en onderhoudsfondsen ten tijde van de juridische overdracht of de feitelijke levering. Koper is bekend met het feit dat de waarde van genoemd aandeel aan verandering onderhevig kan zijn. Verkoper staat er niet voor in dat de waarde van het aandeel op de datum van de juridische overdracht of de feitelijke levering gelijk is aan de waarde van het aandeel ten tijde van het tot stand komen van deze koopovereenkomst of enig eerder moment. Volgens opgave van .............................................. vormde genoemd aandeel op ..................................(datum) een bedrag van €...........................................
13.2. Verkoper staat ervoor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen andere schulden heeft dan die welke zijn te beschouwen als normale lasten en belastingen ter zake van het gebouw met de daarbij behorende grond en/of ter zake van de exploitatie, verzekering en administratie daarvan.
13.3. Verkoper staat ervoor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend/het volgende bekend*: .................................................................................
13.4. De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. 
Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel/niet* om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan ……… namens verkoper de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.