Toelichting NVM koopovereenkomst – Bestaand appartement 2023

Optie Eigendom/Erfpacht

In dit artikel dient aangegeven te worden of het appartementencomplex op erfpachtgrond staat of dat sprake is van eigendom van de grond. In het geval van eigendom wordt koper mede-eigenaar van de grond en het appartementencomplex. Erfpacht is een recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak (de grond met de / het erop gelegen gebouw(en)), dat eigendom van een ander is, te houden en te gebruiken. Omdat een ander eigenaar is en blijft van de onroerende zaak, zijn er voorwaarden verbonden aan het erfpachtrecht en dient er in veel gevallen een vergoeding (“ canon”) betaald te worden voor het gebruik van de grond. Deze voorwaarden worden in de Optie Erfpacht onder artikel 1.2 aangeduid. In artikel 1.3 en 1.4 wordt aangegeven wat de erfpacht precies inhoudt en hoeveel de canon bedraagt.

Omschrijving onroerende zaak

De gegevens van de onroerende zaak worden ingevuld, zoals de straat, het huisnummer, de gemeente en de kadastrale gegevens. Bij de grootte van het grondoppervlak wordt doorgaans uitgegaan van de vermelde gegevens in de openbare registers. Deze gegevens kunnen afwijken van de feitelijke situatie, zie artikel 6.11. Tevens kan worden ingevuld wat precies onder het appartementsrecht wordt verstaan, bijvoorbeeld of een parkeerplaats ook onder de omschrijving valt.

Het appartement is een onderdeel van een gebouw. Er wordt daarom ook ingevuld van welk gebouw het appartement deel uitmaakt. Tenslotte wordt de koopsom ingevuld, eerst in cijfers en dan voluit geschreven.

Lijst van zaken

Bij de koopovereenkomst behoort ook een lijst van zaken. De lijst is bedoeld om vast te leggen wat bij de koop is inbegrepen. Er staan zowel roerende als onroerende zaken op. Als koper en verkoper niet duidelijk met elkaar afspreken welke zaken bij de koop zijn inbegrepen, kan dat tot problemen leiden. Koper kan bijvoorbeeld stellen dat de voorzethaard is meeverkocht, terwijl verkoper daar heel anders over denkt. Als partijen van mening verschillen over wat precies tot het verkochte behoort, moet de knoop soms doorgehakt worden aan de hand van het juridische onderscheid tussen roerende zaken en onroerende zaken. Dat onderscheid is echter -zelfs voor juristen- vaak moeilijk te hanteren. Om te voorkomen dat kopers en verkopers zich in een juridisch doolhof moeten begeven, is de lijst van zaken opgesteld. Het is verstandig om de hele lijst samen door te lopen. Uiteraard kunnen er zaken aan de lijst toegevoegd of uit weggestreept worden.

Waardering roerende zaken

De lijst van zaken voorkomt discussie over de vraag wat wel en wat niet bij de koop is inbegrepen. Dat betekent niet dat partijen zich helemaal niet meer hoeven te verdiepen in het onderscheid tussen roerend en onroerend. Dat onderscheid kan om fiscale redenen zowel voor koper als verkoper van belang zijn. Voor de overdracht van onroerende zaken moet bijvoorbeeld overdrachtsbelasting betaald worden. Voor de overdracht van roerende zaken is dat niet het geval. Daar staat tegenover dat rentelasten die betrekking hebben op de aankoop van roerende zaken niet aftrekbaar zijn in het kader van de inkomstenbelasting. Bovendien kan de opbrengst van de onroerende zaak van invloed zijn op het bedrag dat verkoper in de toekomst kan lenen met behoud van hypotheekrenteaftrek.

In de koopovereenkomst wordt aangegeven op welk bedrag eventueel meeverkochte roerende zaken worden gewaardeerd. Als aan meeverkochte roerende zaken daadwerkelijk waarde wordt toegekend, dan moet de notaris bij de akte van levering aangeven welke zaken het betreft, voor welk bedrag deze werden verkregen en of dat bedrag bij de prijs voor de onroerende zaak is inbegrepen.

Het voor roerende zaken ingevulde bedrag moet uiteraard wel reëel zijn. De Belastingdienst kan daarop controleren en om een nadere toelichting vragen. Staat het bedrag in geen verhouding tot de werkelijke waarde van de betreffende roerende zaken, dan loopt koper het risico op een naheffingsaanslag en een boete.

Omdat de notaris veelal geen concreet beeld van het verkochte heeft, is het voor de notaris plezierig als op de lijst van zaken wordt vermeld welke zaken volgens partijen roerend zijn. Of iets roerend of onroerend is, volgt overigens uit de wet. Partijen kunnen dus wel onderhandelen over wat er bij de koop is inbegrepen (lijst van zaken), maar niet over de vraag of de meeverkochte zaken roerend of onroerend zijn.

Optie A: Eigendom*

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement:     -    plaatselijk bekend (incl. postcode): ......................................
        -    kadastraal bekend gemeente ......................, 
                          sectie .................... nummer ......A.........,
uitmakende het ......................... aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met toebehoren, erf en grond, ten tijde van de splitsing:
-    kadastraal bekend gemeente .................................................., sectie .................... nummer............
-    groot ......... hectare, ......... are, ........... centiare, 
tegen een koopsom van € ........................, zegge ..................................................., 
hierna ook te noemen: de onroerende zaak,
met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ........................, zegge ...................................................

Optie B: Erfpacht*

1.1. Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen …………………………………………………………………………….…….………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement:     -    plaatselijk bekend (incl. postcode): ......................................
        -    kadastraal bekend gemeente ........................., 
                                       sectie .............. nummer ........A.......,

uitmakende het ......................... aandeel in de gemeenschap bestaande uit het erfpachtrecht gevestigd op een perceel grond met een gebouw en toebehoren, toebehorende aan [(naam eigenaar)].................................................... met het recht van de erfpachter op het daarop gestichte gebouw met grond en toebehoren, ten tijde van de splitsing:
-    kadastraal bekend gemeente .................................................., sectie .................... nummer ...............
-    groot ......... hectare, ......... are, ........... centiare, 
tegen een koopsom van € ........................, zegge ..................................................., 
hierna ook te noemen: de onroerende zaak,
met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door partijen gewaardeerd op € ........................, zegge ...................................................
1.2. Op de onroerende zaak zijn de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing: ......................................................................................................
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de van toepassing zijnde voorwaarden, die aan de koopovereenkomst zijn toegevoegd.
1.3. Het recht van erfpacht is eeuwigdurend/voortdurend/tijdelijk* en loopt tot en met .........
Het recht van erfpacht kan voor het eerst worden herzien per ………
1.4. De canon is eeuwigdurend afgekocht/De canon is reeds vooruitbetaald tot en met ….. * 
De canon dient periodiek te worden voldaan en bedraagt thans € …… per …..
De canon kan voor het eerst worden aangepast op ……….
De canon kan voor het eerst worden geïndexeerd op ……….