Toelichting NVM koopovereenkomst – Bestaand appartement 2023

-

De model koopovereenkomst gaat uit van een soort standaardsituatie. Omdat geen enkele situatie precies gelijk is, kan de koopovereenkomst worden aangepast aan specifieke omstandigheden. De bij de transactie betrokken partijen en hun makelaars kunnen daartoe aanvullende afspraken tussen partijen in de koopovereenkomst opnemen. Uiteraard mogen partijen ook afwijken van hetgeen standaard in de koopovereenkomst staat.

Koopovereenkomst

Als u een appartement koopt of verkoopt worden de afspraken vastgelegd in een koopovereenkomst. Indien u een appartement koopt of verkoopt via een makelaarskantoor, zal de betrokken makelaar u hierbij assisteren. Het is altijd verstandig om de koop van een appartement schriftelijk aan te gaan, maar dat is in de meeste gevallen zelfs noodzakelijk. Een mondelinge (ver)koop van een appartement is veelal niet geldig. Na ondertekening door alle partijen zal de koopovereenkomst verzonden worden aan de in de koopovereenkomst genoemde notaris. In de meeste gevallen zal koper een zogenoemde bedenktijd hebben. Op deze bedenktijd zal bij de toelichting op artikel 19 nader worden ingegaan.

 Akte van levering

De notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopovereenkomst een akte van levering op. De akte van levering is de juridische uitwerking van de reeds gesloten koopovereenkomst, nodig voor het bewerkstelligen van de daadwerkelijke juridische overdracht. Deze akte van levering wordt eerst in concept aan alle partijen toegestuurd. De notaris nodigt u tijdig uit voor het ondertekenen van de akte van levering.

Op die dag neemt de notaris de voornaamste inhoud van de akte van levering door met koper en verkoper. De akte van levering wordt getekend door koper, verkoper (tenzij door koper of verkoper een volmacht is verleend) en de notaris.

De notaris zorgt ervoor dat de akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers. Op het moment van inschrijving in de openbare registers wordt koper officieel eigenaar. Dit wordt verwerkt in het kadaster. Later ontvangt koper van de notaris een afschrift van deze akte: het "eigendomsbewijs".

Nota

Tegelijk met de conceptakte van levering ontvangt u van de notaris een "nota van afrekening". In deze nota is voor koper (meestal) opgenomen de koopsom, de verrekening van lasten, de overdrachtsbelasting, de kosten van het kadaster enzovoort. Op de nota van afrekening van verkoper staat onder meer het bedrag van de eventueel af te lossen hypothecaire geldlening met de daarbij behorende kosten. Het is gebruikelijk dat de nog niet reeds voldane makelaarskosten en de advieskosten van de eventuele hypothecaire geldlening bij de notaris worden verrekend. De makelaarskosten worden betaald door degene die de makelaar heeft ingeschakeld.

Onder aan de nota staat het bedrag dat u als koper nog moet betalen of dat u als verkoper ontvangt of bij moet betalen.

Het appartementsrecht

Een appartementsrecht is een aangeduid aandeel in een gebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald privégedeelte van dat gebouw.

Alle eigenaren gezamenlijk hebben de eigendom van het gehele gebouw en iedere eigenaar mag mede gebruikmaken van die gedeelten van het gebouw die voor gezamenlijk gebruik bestemd zijn (bijvoorbeeld het trappenhuis, de lift, de hal etc.).

Een appartementsrecht ontstaat doordat een gebouw of andere onroerende zaak in juridische zin gesplitst is in appartementsrechten.

Om een gebouw in appartementen te splitsen moet een notariële splitsingsakte opgemaakt worden. Bij de splitsingsakte behoort een tekening met daarop de grenzen van de gedeelten van het gebouw, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Pas als de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers is de splitsing een feit en ontstaan de appartementsrechten. Die kunnen dan afzonderlijk verkocht worden en met hypotheek bezwaard worden.

Iedere appartementseigenaar is lid van de Vereniging van Eigenaars (hierna verder te noemen: VvE). De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De leden van de VvE komen tenminste eenmaal per jaar bij elkaar op de vergadering van eigenaars. In die vergadering worden besluiten genomen over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Ook bespreken de leden in die vergadering onder andere de financiële zaken, zoals de jaarrekening van het afgelopen boekjaar, de begroting voor het nieuwe boekjaar en de periodieke bijdrage die door de eigenaars verschuldigd is. Er kunnen ook besluiten worden genomen. Het bestuur van de VvE wordt gevoerd door één persoon, tenzij de statuten van de VvE anders bepalen. Bij het bestuur kunt u terecht als u informatie wilt hebben over het functioneren van de VvE, of als u de jaarstukken en de begroting wilt inzien. De voorzitter (van de vergadering) leidt de VvE-vergaderingen. De voorzitter van de vergadering is meestal niet tevens bestuurder, maar vaak een appartementseigenaar die zelf ook stemgerechtigd is. Ook kunnen vergaderingen worden geleid door een beheerder.

Energielabel

In beginsel is elke verkoper verplicht een geldig energielabel aan koper te overhandigen bij de eigendomsoverdracht van diens appartementsrecht. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig het appartement is en wat er beter kan. Van de isolatie van het dak, de muren, de vloer(en) en de ramen tot de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Beschikt verkoper niet over een energielabel bij de levering, dan riskeert verkoper een sanctie.

Er bestaan enkele uitzonderingen op de hoofdregel dat verkoper een geldig energielabel moet overhandigen bij de eigendomsoverdracht van diens appartementsrecht. Een uitzondering is bijvoorbeeld een beschermd monument. Uw makelaar kan u hierover inlichten. Eveneens kunt u informatie inwinnen op de website van de rijksoverheid: www.rijksoverheid.nl