Vanaf 1 juli 2024 alleen nog maar huurcontracten voor onbepaalde termijn

De Wet vaste huurcontracten treedt in werking per 1 juli 2024. De wet is vorig jaar door de Eerste en Tweede Kamer aangenomen. Met deze nieuwe wet worden de meeste tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft. Je vindt de hoofdlijnen van de wet in dit blog.

Hoofdlijnen Wet vaste huurcontracten

Door de Wet vaste huurcontracten (hierna: ‘de wet’) worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm. De veelvuldig toegepaste huurovereenkomst van ‘twee jaar of korter’ voor zelfstandige woonruimte (optie 3 uit het ROZ-model) zal in de huidige vorm verdwijnen. Ook de huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte van ‘vijf jaar of korter’ komt te vervallen. Er wordt door de ROZ gewerkt aan een nieuw model.

Overgangsrecht tijdelijke verhuur

De wet is van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten die na de inwerkingtreding (1 juli 2024) van de wet worden gesloten. De wet is niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van deze wet zijn gesloten.

Wat houdt de vast huurwet in?

Met de nieuwe wet vervallen (met uitzondering van de verhuur aan bepaalde categorieën van personen) de tijdelijke huurovereenkomsten. Met de wet gaat men weer terug naar de norm dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden aangegaan. Dat betekent dat als verhuurder de huurovereenkomst wenst op te zeggen, verhuurder gebruik moet maken van een wettelijke opzeggingsgrond.

Verruiming doorstroming huurmarkt vervalt

De verruiming die per 1 juli 2016 met de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ is ingegaan wordt grotendeels teruggedraaid. Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om meer flexibiliteit te bieden op de huurmarkt, zowel voor huurders als verhuurders. Die wet gaf verhuurders de mogelijkheid om tijdelijke contracten aan te bieden. Denk hierbij o.a. het huurcontract voor zelfstandige woonruimte van ‘twee jaar of korter’. Bij de invoering van deze wet in 2016 werd de belofte gedaan dat de onbepaalde tijd huurovereenkomsten de norm zouden blijven. Uit onderzoek blijkt echter het tegendeel. Veel verhuurders maken standaard gebruik van de kortlopende huurovereenkomsten. Onbepaalde tijd is niet meer de norm. Met de nieuwe wet komt daar verandering in.
Tijdelijke verhuur nog wel mogelijk op andere gronden. De wet laat overigens bestaande andere manieren van tijdelijke verhuur in stand. Zo kan er nog steeds tijdelijk verhuurd worden op grond van:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
• Doelgroepencontracten (gehandicapten, ouderen, jongeren en grote gezinnen);
• Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
• Verhuur op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
• Extra opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ wordt uitgebreid voor kind/ ouders.

Daarnaast wordt de mogelijkheid voor de verhuurder om een beroep te doen op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid (artikel 7:274g BW). Dringend eigen gebruik is een wettelijke opzeggingsgrond. Dat betekent dat de huur door de eigenaar kan worden opgezegd als de eigenaar de woning ter beschikking wil stellen aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (kind, ouders). Voorwaarde is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De rechter dient dat af te wegen bij de belangafweging. Daarnaast moet de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen op deze grond expliciet van tevoren zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.

Extra opzeggingsgrond voor samenwoners

Tevens is er een extra opzeggingsgrond toegevoegd aan het Burgerlijk Wetboek voor situaties waarin bijvoorbeeld een woning beschikbaar komt nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar van de leegstaande/ achtergelaten woning nog niet zeker weet of hij de woning in de toekomst in bezit wil houden of wil verkopen. Voor deze mogelijkheid wordt een extra opzeggingsgrond gecreëerd in de wet (artikel 7:274 lid 1 onder h jo artikel 7:274 lid 7 BW).
Op dit moment voorziet de wet in artikel 7:274 lid 1 Burgerlijk Wetboek in 6 wettelijke opzeggingsgronden. Hieraan wordt dus een zevende opzeggingsgrond toegevoegd. Deze mogelijkheid wordt niet geboden voor bedrijfsmatige verhuurders, maar alleen voor  personen die zelf in een andere woning zijn gaan samenwonen, maar niet direct over willen of kunnen gaan tot verkoop van de woning. Mede om die reden is de toepasbaarheid beperkt tot verhuurders die niet meer dan één woning verhuren.

Extra opzeggingsgrond voorkomt leegstand

Deze nieuwe mogelijkheid tot tijdelijke verhuur voorkomt dat de woning leeg staat gedurende de periode dat de eigenaar niet tot verkoop over kan of wil gaan. Als de huurder na afloop van de overeengekomen termijn de woning niet wil verlaten, moet de eigenaar naar de rechter om beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vragen. De grond voor die beëindiging is dan dat de overeengekomen termijn is verstreken en dat de eigenaar de woning wil verkopen. Het is aan de rechter om dit te toetsen.

Voorwaarden opzeggingsgrond samenwoners

Om de uitzondering te beperken tot situaties waarin mensen gaan samenwonen, moet de verhuurder aan een aantal voorwaarden voldoen. Vooropgesteld geldt dat de verhuurder zelf de laatste bewoner (als eigenaar-bewoner) van de woning moet zijn geweest gedurende ten minste twee jaar. Dit beperkt de mogelijke inzet van deze clausule dus tot een beperkte hoeveelheid situaties en woningen. Het gaat immers enkel om woningen die voor het aangaan van de huurovereenkomst met deze clausule, nog niet verhuurd werden. Woningeigenaren die gaan samenwonen in een andere woning, maar hun eigen woning nog niet direct willen opgeven zullen gebruik kunnen maken van deze clausule. Daarnaast gelden enkele aanvullende voorwaarden welke worden opgenomen in het nieuwe zevende lid van artikel 7:274 BW:

• Ten eerste geldt dat dit maar één keer kan, en dat de verhuurder dus niet tweemaal gebruik kan maken van deze clausule. De verhuurder mag dus niet eerder een beroep hebben gedaan op deze opzeggingsgrond. Een verhuurder kan dus slechts eenmalig gebruik maken van deze uitzondering.
• Ten tweede geldt dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de termijn die is overeengekomen in de huurovereenkomst een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet zijn aangegaan met de persoon met wie de verhuurder een gezamenlijke huishouding voert. Uit het sluiten van dit huwelijk of het geregistreerd partnerschap tijdens de looptijd van de huurovereenkomst blijkt dat het samenwonen succesvol is. Zo wordt misbruik van deze uitzondering voorkomen.
• Ten derde wordt aan de duur van de overeen te komen termijn een maximumgesteld van twee jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen termijn wordt de huurovereenkomst van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het isniet mogelijk de deze termijn te verlengen. Hiermee biedt deze uitzondering niet meer ruimte voor tijdelijke verhuur dan thans mogelijk is.
• Ten vierde is het zo dat deze mogelijkheid tot beëindiging ten behoeve van verkoop expliciet bij aanvang is bedongen en contractueel is vastgelegd. Om de handhaving van de voorwaarde dat het maar eenmalig kan te vergemakkelijken, is de huurder verplicht een melding te doen bij een meldpunt van de gemeente. Dit sluit aan bij de systematiek van de Wet goed verhuurderschap.

Schadevergoeding bij misbruik

Als aanvullende waarborg wordt artikel 7:276 BW dat gaat over schadevergoeding bij oneigenlijke opzegging van toepassing verklaard op opzegging van de huurovereenkomst op grond van deze nieuwe opzeggingsgrond. Als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd op de grond dat hij of zij de woning zelf wil gaan bewonen dan wel wil gaan verkopen, en na de beëindiging blijkt dat de verhuurder toch niet die intentie had, dan is de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd aan de huurder. Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders doen alsof ze de woning zelf willen gaan bewonen of willen verkopen terwijl ze eigenlijk een andere huurder erin willen zetten. Op welke intentie wordt getoetst is afhankelijk van de specifieke grond die de verhuurder inroept voor de opzegging.

Uitzondering

Toch kan het huurcontract van twee jaar of korter in uitzonderingsgevallen gebruikt worden. Er moet dan verhuurd worden aan bepaalde categorieën van personen. De categorieën van personen waarin nog wel gebruikt kan worden gemaakt van een huurovereenkomst van twee jaar of korter zijn:

• personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
• huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren;
• huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat; personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
• personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
• personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling,Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
• vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrumals bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven enwoonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Hospitahuur

Tevens is er tijdens de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer een motie ingediend waarin de indiener de regering verzoekt om te bezien hoe de mogelijkheden voor hospitaverhuur kunnen worden verruimd. De Kamer zal daarover in het voorjaar van 2024 worden geïnformeerd.

Evaluatie

De wet voorziet in een evaluatiebepaling. Binnen vijf jaar na inwerkingtreding, dient de verantwoordelijk Minister een onafhankelijke evaluatie te laten uitvoeren.

Of download de digitoegankelijke PDF.