Uitponden in 2024-2025: een verdiepende analyse van de golf van uitpondingen

Waarom staan er ineens zoveel kleine koopwoningen op Funda? Het antwoord is simpel én veelzeggend: steeds meer particuliere verhuurders verkopen hun woningen zodra een huurder vertrekt. Dit fenomeen – uitponden genoemd – neemt in rap tempo toe en zet de woningmarkt op scherp. Starters zien kansen, huurders verliezen hun plek. Wat drijft deze golf aan verkopen? In dit blog zetten we de oorzaken, gevolgen en kansen overzichtelijk op een rij.

Wat is uitponden eigenlijk?

Uitponden is het moment waarop een particuliere verhuurder een woning verkoopt zodra die leeg komt, in plaats van opnieuw te verhuren. In essentie verschuift de woning daardoor van de huur- naar de koopvoorraad. Dat lijkt op het eerste gezicht neutraal – één huurder verliest, één koper wint – maar omdat de huurmarkt al jaren krimpt, is de maatschappelijke impact groot.

Cijfers – tsunami aan transacties

In 2024 werden ruim 37.000 huurwoningen uitgepond – aanzienlijk meer dan de 26.000 verkochte nieuwbouwwoningen in datzelfde jaar.
Het vierde kwartaal van 2024 was met 12.100 verkochte ex-huurwoningen zelfs een record: 1 op de 5 transacties betrof een uitgeponde woning.
En het einde is nog niet in zicht. Voor het eerste kwartaal van 2025 verwachten NVM-makelaars nog eens 10.000 tot 12.000 extra uitpondingen, ondanks het feit dat de wintertraditioneel een rustige periode is.

Waarom die versnelling? Ruim 40 % van alle bestaande tijdelijke huurcontracten loopt nog af vóór 1 juli 2026, het moment waarop tijdelijke contracten definitief verboden zijn. Iedere huuropzegging is dus een verkoop-trigger.

Kadaster-data herberekend: verborgen groeitrends in de woningmarkt

Jarenlang telde het Kadaster alleen verhuurders met minstens drie woningen; kleine particuliere beleggers bleven buiten beeld. Pas bij de herijking in 2024 werd duidelijk hoe groot het fenomeen werkelijk is: zonder de “één-woning-verhuurders” zou de 2024-teller onder de 24 000 zijn blijven steken.

Waar gebeurt het het meest?

Grote steden: In het vierde kwartaal van 2024 betrof maar liefst 40% van alle verkochte woningen in de vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) een uitponding. Dit komt neer op zo’n 10.000 woningen voor het gehele jaar.

Randgemeenten en studentensteden: Ook steden zoals Amstelveen, Delft, Groningen en Nijmegen zien dezelfde trend, waar de uitpondingen in rap tempo toenemen.

Kenmerken van een uitpond-woning

Kleiner, minder duurzaam en eenvoudiger afgewerkt, precies wat starters vaak willen én kunnen betalen.

Het geld volgt een andere route

Alleen al in 2024 werd voor € 14,2 miljard aan huurwoningen verkocht. Een aanzienlijk deel van dat kapitaal stroomt richting buitenlands vastgoed (zoals in Spanje of Portugal) of de aandelenmarkt. Slechts een fractie wordt herbelegd in Nederlandse nieuwbouw. Zo verdwijnt geld structureel uit de nationale woningvoorraad.

De trekkers van de uitpondgolf

• Box-3-heffing: Belast een fictief rendement, waardoor het nettoresultaat voor verhuurders soms negatief uitpakt. De overgang naar belasting op werkelijk rendement is uitgesteld tot 2028, en de huidige tegenbewijsregeling is in de praktijk lastig uitvoerbaar.
  
• Regulering middenhuur: Het nieuwe puntensysteem zet een plafond op de huurprijs en drukt daarmee het rendement.
  
• Verbod op tijdelijke huurcontracten (vanaf 1 juli 2024): Vermindert de flexibiliteit voor verhuurders. Elke mutatie leidt daardoor vaker tot verkoop dan herverhuur.

Makelaars zien Box-3 steevast als grootste knelpunt; versoepeling van middenhuurregels zou de uitstroom slechts afremmen, niet stoppen.

Wie profiteert van uitponden?

Starters: In de afgelopen twaalf maanden was maar liefst 62% van de kopers van uitgeponde woningen een starter, tegenover 43% bij reguliere verkopen. Uitponden biedt hen de mogelijkheid om betaalbare woningen te kopen, vaak in stedelijke gebieden waar ze anders moeilijk toegang toe zouden hebben.​

Beleggers: Door fiscale druk en strengere regelgeving kiezen veel particuliere verhuurders ervoor om hun woningen te verkopen. Dit leidt tot een afname van het aantal huurwoningen in de markt.​

Wie zijn de verliezers?

Huurders: Voor huurders is de situatie zorgwekkend. Veel huurwoningen verdwijnen uit de markt, waardoor het aanbod afneemt. Een voorbeeld uit Deventer illustreert dit:

• Huur: €1.125 per maand → inkomenseis van ± €54.000 bruto per jaar

• Koopprijs: €350.000 → hypotheekinkomen van ± €74.000 bruto per jaar​

Dit verschil maakt het voor veel huurders onmogelijk om de woning die ze huren, zelf te kopen.​

Gemeenten: Het verlies van betaalbare huurwoningen vergroot de druk op urgentiewoningen en maakt het lastiger om prestatieafspraken na te komen. Tegelijk slinkt de ruimte om voldoende passende huisvesting te realiseren.

Scenario 2030 – drie paden

Tips voor verschillende doelgroepen

Starters

• Aanmeldservice bij makelaar zetten voor voormalige huurwoningen; aanbod komt vaak “stil” binnen.

• Energie-upgrade meenemen in financiering (ISDE-subsidie + Energiebespaarlening).

Huurders

• Check contracttermijn en bespreek verlenging ruim vóór afloop.

• Bij huuropzegging: informeer naar koopoptie met voorrang; sommige verhuurders gunnen de huurder (korting op) de eerste koopkans.

Gemeenten & corporaties

• Onderzoek “sociale koopconstructies” (korting met terugkoop-clausule) om huurders te laten blijven.

• Gebruik opkoopbescherming gericht (postcodes met >25 % uitponding).
  
  

Vijf beleidsaanbevelingen op korte termijn

1. Versnel invoering werkelijk-rendement-box 3 naar 1 juli 2026.

2. Verbeter tegenbewijs­regeling: ruimte voor kostenaftrek en digitale intake om belastingdienst te ontlasten.

3. Stimuleer verduurzaming via extra ISDE-budget voor particuliere beleggers die hun pand níet verkopen.

4. Maak opkoopbescherming flexibeler: gemeenten moeten per wijk kunnen fine-tunen.

5. Introduceer een “huur-koop voucher” voor zittende huurders met voldoende betaalhistorie maar (net) onvoldoende leencapaciteit.
   
   

Uitponden: een zegen of last?

Uitponden biedt een broodnodige instap voor duizenden koopstarters, maar het wakkert tegelijkertijd een nieuwe huurcrisis aan. Zonder snelle fiscale en beleidsmatige bijsturing dreigt de huurvoorraad de komende twee jaar verder te dalen, vooral in de grote steden. Het momentum om het tij te keren ligt tussen 2025 en 2026 – daarna is een groot deel van de particuliere portefeuille al verkocht.

Een evenwichtige woningmarkt vraagt dat de overheid zowel starterskansen als huurderszekerheid bevordert, zonder ze als communicerende vaten te beschouwen.

De uitpondgolf van 2024–2025 laat zien hoe snel fiscale druk en regelgeving de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Waar de één kansen ziet – zoals jij als starter die eindelijk een woning kunt kopen – ziet de ander vooral onzekerheid. Wil jij weten wat deze ontwikkelingen voor jouw situatie betekenen, als koper of verkoper? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.