Onderhandelingen: Een gids voor verkopers

Wanneer je jouw huis wilt verkopen, zijn onderhandelingen een belangrijk onderdeel van het proces. In dit artikel leggen we uit hoe onderhandelingen verlopen, wie welke rol speelt en waarover onderhandeld wordt, zodat je goed voorbereid bent op het verkoopproces.

Rollen in het onderhandelingsproces

In het onderhandelingsproces hebben verschillende partijen hun eigen rol

De makelaar

De makelaar is jouw adviseur tijdens het verkoopproces en begeleidt je bij het doen van voorstellen aan potentiële kopers. Ze zullen je belangen behartigen, je huis op de markt brengen, geïnteresseerde partijen rondleiden en met hen onderhandelen over de verkoopvoorwaarden. Uiteindelijk is het echter de verkoper die de beslissingen neemt.

De koper

De koper zal zijn eigen belangen behartigen en proberen het huis te kopen tegen de meest gunstige voorwaarden voor hem. Hij zal onderhandelen over de prijs, oplevering en andere voorwaarden van de verkoop.

Onderwerpen van onderhandeling

Prijs

Een van de belangrijkste onderwerpen van onderhandeling is de prijs van het huis. Op basis van het advies van de makelaar bepaal je als verkoper de vraagprijs. De koper zal proberen om het huis te kopen voor een lagere prijs. Beide partijen zullen proberen tot een overeenkomst te komen die voor hen acceptabel is.

Oplevering

De opleveringsdatum is een ander belangrijk onderwerp van onderhandeling. Dit is de datum waarop het huis officieel van eigenaar wisselt. Jij en de koper zullen samen een geschikte datum bepalen, waarbij rekening wordt gehouden met de wensen en verplichtingen van beide partijen.

Voorwaarden

Naast prijs en oplevering zijn er andere voorwaarden die onderhandeld kunnen worden. Dit kunnen zaken zijn als de inbegrepen roerende goederen, ontbindende voorwaarden, en eventuele reparaties die aan het huis moeten worden uitgevoerd voor de overdracht.

Het NVM-contract en afwijkingen

De basis van de onderhandelingen is het standaard NVM-contract. Dit contract bevat algemene voorwaarden en afspraken die gelden bij de verkoop van een woning. Het is echter mogelijk om van deze voorwaarden af te wijken, mits beide partijen het hiermee eens zijn. Over dergelijke afwijkingen wordt onderhandeld.

Ontbindende voorwaarden

Een belangrijk onderdeel van de onderhandelingen zijn de ontbindende voorwaarden. Dit zijn situaties waarin de koper of verkoper de overeenkomst kan ontbinden zonder gevolgen. De belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn voorbehoud van financiering en een bouwtechnische keuring.

Voorbehoud van financiering

Dit houdt in dat de koper de koopovereenkomst kan ontbinden als hij geen financiering (hypotheek) kan verkrijgen voor het aankopen van de woning. De makelaar zal zijn best doen om uit te zoeken of het realistisch is dat de financiering rondkomt. Voor financiering dient een taxatie door een onafhankelijk taxateur te worden uitgevoerd, die aangeeft dat de koper niet te veel betaalt voor de woning. Daarnaast zullen het vermogen en inkomsten van de koper voldoende moeten zijn volgens de regels van de bank. Een financieringsvoorbehoud kan lager zijn dan de koopsom als de koper eigen geld inbrengt of hoger zijn als de koper ook een deel van de verbouwing wil meefinancieren.

Bouwtechnische keuring

Een andere belangrijke ontbindende voorwaarde is het voorbehoud van een positieve bouwtechnische keuring. Dit betekent dat de koper, na het uitvoeren van een bouwtechnische keuring, de mogelijkheid heeft om de koopovereenkomst te ontbinden als er ernstige gebreken aan het huis worden geconstateerd. De bouwtechnische keuring kan tijdens de wettelijke bedenktijd worden uitgevoerd of daarna, afhankelijk van de afspraken tussen de koper en de verkoper. Wanneer de keuring na de bedenktijd plaatsvindt, wordt er vaak afgesproken dat de koper rekening houdt met een bedrag van bijvoorbeeld €5.000 aan ernstige bouwtechnische gebreken en daarop niet kan ontbinden. Dit biedt zowel de koper als de verkoper zekerheid over eventuele gebreken en bijbehorende kosten.

De verkoper beslist

Hoewel de makelaar je zal adviseren en begeleiden tijdens het onderhandelingsproces, is het belangrijk te onthouden dat jij als verkoper uiteindelijk de beslissingen neemt. Jij bepaalt welke voorstellen je aan de koper doet en of je akkoord gaat met hun tegenvoorstellen. Het is jouw verantwoordelijkheid om te beslissen wat het beste is voor jouw situatie en wat het meest acceptabel is voor jou.

Onderhandelingen zijn een cruciaal onderdeel van het verkoopproces van een huis. Het is belangrijk om te weten welke rol iedere partij speelt en waarover onderhandeld wordt. Uiteindelijk is het de verkoper die beslist over prijs, oplevering en andere voorwaarden. Met de hulp van je makelaar kun je tot een overeenkomst komen die voor zowel jou als de koper acceptabel is. Zorg ervoor dat je goed voorbereid bent op het onderhandelingsproces en dat je een duidelijk beeld hebt van wat je wilt bereiken bij de verkoop van je huis.