Koper sloeg bouwkundige keuring over: verkoper niet aansprakelijk voor gebrekkige kademuur

Stel je voor: je hebt net je droomhuis gekocht, een prachtig grachtenpand in Amsterdam. Je geniet na van de drukte van de verhuizing en kijkt uit naar zomerse avonden aan het water. Maar enkele maanden na de sleuteloverdracht ontdek je iets schokkends: de kademuur van je tuin blijkt in zeer slechte staat en dreigt in te storten. Een reparatie gaat naar schatting 2 ton kosten. Je schrikt je rot. Had de verkoper dit niet moeten melden? En kun jij die kosten verhalen op de verkoper?

Dit overkwam een koper in Amsterdam. In april 2023 kocht hij een grachtenpand voor € 2.150.000,-. Later dat jaar bleek de kade achter de woning ernstig beschadigd te zijn: vermoedelijk waren drie van de zes steunbalken (kespen) eerder door een aanvaring kapotgegaan, waardoor de kademuur instabiel was met reëel instortingsgevaar. De koper stapte naar de rechter en stelde dat de woning niet voldeed aan wat je mag verwachten – het normaal gebruik werd gehinderd door de gebrekkige kade. Ook vond hij dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden door niet te vertellen dat de kademuur van de buurman ook in slechte staat verkeerde. Hij eiste dat de verkoper zou opdraaien voor de € 200.000,- aan herstelkosten.

Uitspraak: verkoper niet aansprakelijk

De verkoper verweerde zich door te stellen dat hij niet op de hoogte was van problemen met de kademuur en dus niets kón melden. Bovendien had de koper afstand gedaan van de bouwkundige keuring in het koopcontract. In artikel 23.3 van de NVM-koopovereenkomst verklaarde de koper uitdrukkelijk geen bouwtechnische keuring te willen (als ontbindende voorwaarde) en de woning in de huidige staat te aanvaarden. Met zo’n “as is”-clausule legt de koper het risico van verborgen gebreken bij zichzelf neer.

De rechtbank Amsterdam oordeelde eind 2024 in het voordeel van de verkoper. Doordat de koper expliciet had afgezien van de bouwkundige keuring en de woning “zoals hij er bij de koop bij stond” had aanvaard, kon hij de verkoper niet aansprakelijk stellen voor het kadegebrek. Zelfs als de kademuur al vóór de verkoop gebrekkig was, dan geldt dat de koper dit gebrek heeft aanvaard bij de levering van de woning. De garantie in de koopakte dat de woning geschikt is voor normaal gebruik (artikel 6.3) ging in dit geval niet op, omdat de koper het huis feitelijk “met alle gebreken van dien” had gekocht.

Ook hoefde de verkoper de problemen met de kade van de buurman niet te melden, vond de rechter – er was onvoldoende bewijs dat die situatie relevant was voor het verkochte huis. Kortom: de koper draaide zelf op voor de kosten, de verkoper was niet in gebreke.

Het belang van een bouwkundige keuring

Deze zaak onderstreept hoe belangrijk een bouwkundige keuring is. Juist bij oude panden in historische stadsdelen (zoals de Amsterdamse grachten) kunnen verborgen gebreken huizenbezitters voor enorme verrassingen en kosten zetten. Door bewust van een keuring af te zien, accepteer je als koper een groot risico.

In Rotterdam hebben we misschien geen grachten zoals in Amsterdam, maar ook hier vind je huizen langs het water en oude kades – denk aan de haven in Delfshaven of panden langs de Rotte. Ook daar kunnen funderingen of kademuren verborgen gebreken vertonen. Het principe blijft: een grondige bouwtechnische keuring kan je behoeden voor dergelijke nare verrassingen.

Een bouwtechnische keuring geeft inzicht in de staat van een woning, van fundering tot dak. Zo weet je beter waar je aan toe bent voordat je tekent, en kun je eventueel ontbindende voorwaarden afspreken op basis van de uitkomsten.

Laat je dus niet verblinden door de charme van een huis zonder eerst grondig te onderzoeken wat er onder de oppervlakte speelt. Een paar honderd euro voor een keuring kan je behoeden voor tonnen aan herstelkosten later.

Sta sterker en koop veilig met een aankoopmakelaar in Rotterdam

Hoe zorg je er nu voor dat je geen cruciale stappen vergeet bij het kopen van een huis? Hier komt een aankoopmakelaar om de hoek kijken. Een goede aankoopmakelaar in Rotterdam (bijvoorbeeld een NVM-makelaar van Makelaarskantoor Langejan) begeleidt je door het hele aankoopproces en let op valkuilen. Wij wijzen je op belangrijke aandachtspunten, zoals het opnemen van een bouwkundige keuring, het controleren van funderingen en het stellen van de juiste vragen aan de verkoper. Zo sta jij sterker en voorkom je dat je achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan.

Sta je op het punt je droomwoning in (of rond) Rotterdam te kopen? Het team van Makelaarskantoor Langejan staat voor je klaar. Als ervaren NVM-aankoopmakelaar kennen we de Rotterdamse markt én de potentiële risico’s.

We helpen je bij elke stap – van de eerste bezichtiging tot de onderhandelingen en de uiteindelijke sleuteloverdracht. Wil je meer weten over onze aankoopmakelaarsdiensten? Neem dan gerust contact met ons op. We zorgen ervoor dat jij met een gerust hart en zonder onverwachte gebreken jouw nieuwe (t)huis kunt kopen.

Bron: NVM – Uitspraak Rechtbank Amsterdam, 27-11-2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:7373)