Belangrijke veranderingen voor huiseigenaren, kopers en beleggers in 2026

De woningmarkt blijft volop in beweging en ook in 2026 veranderen er verschillende regels die direct invloed hebben op de betaalbaarheid en financiering van woningen. Denk aan aanpassingen in de overdrachtsbelasting, NHG, box 3, huurregels en verduurzamingsfinanciering. In deze blog zetten we de belangrijkste wijzigingen overzichtelijk op een rij zodat je goed voorbereid het nieuwe jaar ingaat.

NHG-grens stijgt en verduurzaming wordt eenvoudiger te financieren

Vanaf 1 januari 2026 stijgt de NHG-grens van € 450.000 naar € 470.000.
Met energiebesparende voorzieningen loopt dit op tot € 498.200.

De borgtochtprovisie blijft gelijk op 0,4%.

Nieuw is dat NHG één uniforme grens gaat gebruiken voor álle woningtypen. Tiny houses, drijvende woningen en flexwoningen vallen dus onder dezelfde voorwaarden als reguliere woningen. Voor sommige bijzondere woningtypen blijven aanvullende eisen gelden, zoals een verzekering tegen zinkschade bij drijvende woningen.

Zonnepanelen: 2026 is het laatste jaar van volledige saldering

Heb je zonnepanelen of overweeg je deze aan te schaffen? Dan is dit belangrijk: per 1 januari 2027 wordt de salderingsregeling in één keer afgeschaft.

Dat betekent dat 2026 het laatste jaar is waarin je de teruggeleverde stroom volledig kunt wegstrepen tegen je verbruik. Vanaf 2027 krijg je alleen nog een terugleververgoeding van de energieleverancier. Dit kan de terugverdientijd van zonnepanelen beïnvloeden, vooral bij nieuwere installaties.

Overdrachtsbelasting omlaag voor beleggers, tweede woningen en vakantiehuizen

Het kabinet voert per 2026 een vierde tarief in: 8% overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt.

Dit is relevant voor drie groepen:

• beleggers in huurwoningen;
• kopers van een tweede woning;
• kopers van een vakantiehuis.

Het huidige tarief van 10,4% blijft bestaan voor niet-woningen, zoals bedrijfsruimten. De verlaging naar 8% maakt investeren in huurwoningen en recreatievastgoed weer iets aantrekkelijker.

Wet Hillen wordt versneld afgebouwd

Door een aanpassing in box 3 wordt de Wet Hillen sneller afgebouwd dan eerder gepland.

• Afbouwpercentage stijgt van 3,33% naar 4,8% per jaar;
• De regeling eindigt al in 2041;
• Lichte lastenstijging voor mensen met een (bijna) afgeloste hypotheek.

Bij een woning van € 500.000 betekent dit circa € 25 hoger belastbaar inkomen en ongeveer € 10 extra belasting per jaar.

Eigenwoningforfait omlaag

Het eigenwoningforfait voor woningen tot ongeveer € 1,34 miljoen daalt in 2026 van 0,35% naar 0,30%. Voor veel huiseigenaren betekent dit een kleine lastenverlaging.

Duurzaamheidsfinanciering: extra leenruimte wordt beperkter

Voor zeer energiezuinige woningen geldt in 2026 een lagere extra leenruimte:

• Label A+++ → € 25.000 (was € 30.000);
• Label A++++ → € 40.000 (was € 50.000).

De reden is dat bij deze woningen de energierekening al laag is en verdere besparing beperkt blijft. Voor woningen met een energielabel G t/m A++ blijft de huidige extra leenruimte wel bestaan.

Huurregels en huurtoeslag veranderen

De Wet betaalbare huur wijzigt het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de puntentelling.

• WOZ en energieprestatie krijgen zwaardere weging;
• meer woningen komen in het gereguleerde segment;
• huurtoeslag wordt toegankelijker doordat harde grenzen verdwijnen.

Voor verhuurders en eigenaren van meerdere woningen kan dit betekenen dat huurprijzen of contracten opnieuw moeten worden beoordeeld.

Box 3: nieuwe regels voor vastgoed en vermogen

Vanaf 2026 verandert de belasting op vermogen opnieuw:

• het heffingsvrije vermogen daalt naar ongeveer € 52.000;
• het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, stijgt;
• de overheid werkt verder aan een stelsel waarin belasting op vastgoed mogelijk pas bij verkoop wordt geheven op basis van werkelijk rendement.

Voor particuliere beleggers en verhuurders is dit een belangrijk moment om de structuur van hun vastgoedportefeuille opnieuw te bekijken.

Leennormen: meeste huishoudens kunnen iets meer lenen

Door een verwachte inkomensstijging van 4,1% krijgen veel huishoudens in 2026 iets meer leenruimte. Hoeveel dit precies is verschilt per inkomen en situatie.

Waardering verhuurde woningen: strengere toepassing leegwaarderatio

Vanaf 2026:

• geen leegwaarderatio bij niet-marktconforme huren tussen familie of zakelijke partners;
• voor de Successiewet mag de marktwaarde in verhuurde staat worden gebruikt als deze minstens 10% lager ligt dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio.

Dit heeft invloed op beleggers die woningen verhuren of vastgoed willen schenken of vererven.

ISDE-subsidie: nu ook voor ventilatie en monumenten

Vanaf 2026:

• € 400 subsidie voor energiezuinige ventilatiesystemen (in combinatie met isolatie);
• monumenteneigenaren kunnen subsidie krijgen voor voor- of achterzetbeglazing dankzij ruimere isolatie-eisen.
  
  

Wat betekent dit voor jouw woonsituatie?

Of je nu een huis wilt kopen, je huidige woning wilt verduurzamen of een tweede woning overweegt, de regels voor 2026 brengen nieuwe kansen én aandachtspunten met zich mee. Wil je weten hoe deze veranderingen jouw plannen beïnvloeden? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee.