Wetswijzigingen 2024 voor woning eigenaren

In 2024 verandert er heel veel voor woning eigenaren. Het kan voor de gemiddelde burger moeilijk te volgen zijn. Hier presenteren we een overzicht van relevante wetswijzigingen. Als je meer wilt weten over jouw persoonlijke situatie, aarzel dan niet om ons te bellen. We staan klaar om met je mee te denken.

Woningwaardegrens vanaf 2024 € 510.000

Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaarde-grens. Thans bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning.

De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

Transport van belang

Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport ná 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is niet van belang.

NHG stijgt naar € 435.000 in 2024

Per 1 januari 2024 wordt de NHG grens verhoogd naar € 435.000. De huidige NHG-grens in 2023 zit op € 405.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 461.100. Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft komend jaar 0,6% over het hypotheekbedrag.

Bindend aanbod      
De datum van het bindend aanbod is leidend voor de NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht ná 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod.Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari 2024 heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht.

Koopsom exclusief roerende zaken
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 440.000,- bedraagt waarvan € 5.000,- roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 435.000,-  (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.

Jubelton verdwijnt in 2024

Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2024: € 31.813). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.

Lees meer over de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning in deze blogpost

Tarief overdrachtsbelasting 2024 blijft ongewijzigd

Het huidige algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief blijft ongewijzigd. Ook het tarief van 2% voor woningen en de startersvrijstelling (0%) blijven ongewijzigd.

Omgevingswet 2024

De Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Daarnaast wordt er een nieuw digitaal stelsel opgericht (Digitaal Stelsel Omgevingswet), welk stelsel www.ruimtelijkeplannen.nl vervangt. Er ontstaat zo één digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van de geldende regels per locatie. Ook het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Met andere woorden, twee vergunningen. Het door makelaars veel geraadpleegde bestemmingsplan gaat over in het omgevingsplan. De NVM heeft de afgelopen weken in diverse updateberichten uitgebreid geïnformeerd over de Omgevingswet. Zie ook de pagina op het ledenportaal onder ‘Juridisch’, ‘Juridische thema’s’, ‘Omgevingswet’ voor meer informatie over de Omgevingswet. 

Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)

De belastingheffing over het box 3-vermogen zal de komende jaren wijzigen. Het resultaat van deze wijziging moet ervoor zorgen dat het forfaitair berekende rendement meer in lijn ligt met het werkelijk behaalde rendement. Daarom wordt er gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) welke moet ingaan per 1 januari 2027. Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 36% in 2024. Ook wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 niet geïndexeerd per 1 januari 2024. Het heffingsvrije vermogen blijft daarmee 57.000 euro. Voor fiscale partners samen bedraagt het heffingsvrije vermogen € 114.000.

Aandelen in VvE en aandeel in vermogen derdengeldenrekening scharen onder banktegoeden in 2024

Het aandeel in het vermogen van een VvE en het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris  is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Deze vermogensrechten worden echter onder de categorie banktegoeden geplaatst (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past.

Hypotheekrenteaftrek in 2024

Het maximale aftrektarief gaat naar 36,97%. De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren gedaald tot 37,05% in 2023. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd. Vanaf 2020 is de afbouw versneld naar 3% per jaar.

Hillen-aftrek daalt naar 80,01% in 2024

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%. Huiseigenaren die momenteel onder deze regeling vallen, zullen elk jaar een iets hoger eigenwoningforfait betalen.

Belastingplan 2024

Onderstaande onderdelen maken deel uit van het pakket Belastingplan 2024. De Tweede Kamer heeft het belastingplan behandeld. De Eerste Kamer moet hierover nog stemmen in december 2023.

Woz-beschikkingen

Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.

Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting

Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is de bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB (inkomstenbelasting) in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.

Vennootschapsbelasting 2024 en de mkb-vrijstelling

In 2024 blijft het maximale vennootschapsbelastingtarief 25,8%. Eveneens blijft het (opstap) tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 gehandhaafd. De mkb-winstvrijstelling wordt in 2024 van 14% (2023) naar 13,31% verlaagd. Door deze maatregel betalen ondernemers in de inkomstenbelasting zoals eenmanszaken, vof’s en zzp’ers in 2024 meer belasting. 

Nieuwe huurliberalisatiegrenzen per 1 januari 2024

De liberalisatiegrens gaat per 1 januari 2024 naar € 879,66. Thans bedraagt de grens € 808,06. Tevens is de huurtoeslaggrens € 879,66. De maximale huurtoeslaggrens voor huurders onder 23 jaar is in 2024 € 454,47 euro.

Maximale jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector 2024

De toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan de loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie. De inflatie van december 2021 tot december 2022 was 9,7%. De loonontwikkeling in die periode was 3,1%. Daarom is de toegestane jaarlijkse huurverhoging in het kalenderjaar 2023 maximaal (3,1% + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

In de vrije sector wordt voor 2024 een toegestane huurstijging van ongeveer maximaal 4,9% verwacht. Let op! Dit is een indicatie. Immers, het tijdvak waarover de gemiddelde inflatie en loonontwikkeling wordt berekend is van december 2022 tot eind november 2023. In december 2023 worden de maximale huurverhogingspercentages definitief vastgesteld en bekendgemaakt.

Bovenstaande methodiek is gebaseerd op de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wmhgh). Deze wet geldt vanaf 1 mei 2021 en loopt af op 1 mei 2024. Tot 1 januari 2023 was de huurverhogingsmethodiek in de vrije sector vastgesteld op ‘inflatie vermeerderd met 1 procentpunt’ maar door een wetswijziging is deze vanwege de hoge inflatie sinds 1 januari 2023 vastgesteld op het laagste percentage van CAO-loonontwikkeling en inflatie, vermeerderd met 1 procentpunt.

De bovenstaande maximering van de huurverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Wmhgh eindigt zoals gezegd per 1 mei 2024. De Wmhgh is geëvalueerd. Het kabinet wil inzetten op het verlengen van de Wmhgh tot 1 mei 2027 waarbij de maximering van het laagste percentage van CAO-loonontwikkeling en inflatie, vermeerderd met 1 procentpunt, wordt vervangen door louter CAO-loonontwikkeling vermeerderd met 1 procentpunt. Met de koppeling aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling sluit de maximering daarmee aan bij de gemaximeerde huurprijsverhoging voor het toekomstig lage en middensegment. Het is wetsvoorstel is echter nog niet behandeld in de Tweede en Eerste kamer. De inzet is de wetswijziging voor 1 mei 2024 af te ronden.

Wet betaalbare huur

Naar alle waarschijnlijkheid wordt de wet betaalbare huur per 1 juli 2024 ingevoerd. De wet moet echter nog worden behandeld door de Tweede en Eerste Kamer. Daarnaast heeft de Raad van State een advies gegeven. Volgens de Raad van State bestaat er een  risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en de bouw van minder nieuwe huurwoningen.  

Kort gezegd regelt de wet betaalbare huur dat de gereguleerde sector voor nieuwe contracten wordt uitgebreid tot en met het middensegment (puntenaantal t/m 186 punten). Op dit moment bestaat er alleen een gereguleerde sector met huurprijzen t/m 136 punten. Daarnaast zorg dit wetsvoorstel ervoor dat de maximale huurprijzen dwingend worden. Door het WWS dwingend te maken, zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs.

Gemeenten krijgen de bevoegdheid om hierop te handhaven. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan. Met de nieuwe wet kunnen zij ook na 6 maanden nog naar de Huurcommissie stappen en worden verhuurders verplicht een WWS puntentelling op te nemen in de bijlage van het huurcontract. Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning.

Wet vaste huurcontracten

Naar alle waarschijnlijkheid treedt per 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten in werking. Door de Wet vaste huurcontracten worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm en worden de meeste tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft. De veelvuldig toegepaste huurovereenkomst van ‘twee jaar of korter’ voor zelfstandige woonruimte (optie 3 uit het ROZ-model) zal in de huidige vorm verdwijnen. Ook de huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte van ‘vijf jaar of korter’ komt te vervallen. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor de verhuurder om een beroep te doen op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid voor een eigenaar die een woning ter beschikking wil stellen aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (kind, ouders). Ook wordt er een extra opzeggingsgrond voor samenwoner ingevoerd voor situaties waarin bijvoorbeeld een woning beschikbaar komt nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar van de leegstaande/ achtergelaten woning nog niet zeker weet of hij de woning in de toekomst in bezit wil houden of wil verkopen.

Overgangsrecht
De wet is van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten die ná 1 juli 2024 worden gesloten. De wet is niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van deze wet zijn gesloten. Met andere woorden, tot invoering van de nieuwe wet kan er dus nog gebruik worden gemaakt van de bestaande wetgeving met de veel toegepaste huurovereenkomst van twee jaar of korter (optie 3 uit het ROZ-model).

Overigens laat de wet bestaande andere manieren van tijdelijke verhuur in stand. Zo kan er nog steeds tijdelijk verhuurd worden op grond van:

• Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
• Doelgroepencontracten;
• Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
• Verhuur op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;

Leennormen omhoog in 2024

Per 1 januari 2024 worden de leennormen voor hypothecair krediet op een aantal punten gewijzigd. Huishoudens krijgen meer leenruimte voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning. Daarnaast wordt de impact van een studielening op de maximale leenruimte voor oud-studenten vanaf 2024 vastgesteld op basis van de actuele lasten van hun studielening en krijgen alleenstaanden meer leenruimte. Meer informatie over de leennormen.

Nadat je dit blog hebt doorgenomen, begrijpen we dat je mogelijk nog vragen hebt. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via telefoon of e-mail. We staan als deskundige makelaar klaar om je verder te helpen.