Informeer je goed voordat je een ouderdomsclausule in je koopcontract accepteert

Wanneer je een woning overweegt aan te kopen, kun je vaak de term 'ouderdomsclausule' tegenkomen in de koopovereenkomst. Deze clausule wordt steeds vaker toegevoegd, vooral bij oudere woningen. Maar wat houdt deze clausule precies in, en waarom is het belangrijk om hier goed over na te denken voordat je akkoord gaat met een overeenkomst die deze clausule bevat?

Wat is een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst die het risico voor na de koop ontdekte (verborgen) gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning en de daarmee gepaard gaande kosten zoveel mogelijk verlegt van de verkoper naar de koper. Bij de verkoop van een oudere woning kan een verkoper deze clausule gebruiken om de standaard garantie op normaal gebruik te beperken. Dit houdt in dat de koper niet kan terugvallen op de gebruikelijke garanties voor een woning zoals vermeld in artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst, dat normaal gebruik vereist zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.

Normaal gebruik betekent dat de woning veilig moet zijn om in te wonen met een redelijke mate van duurzaamheid. Als een gebrek het normale gebruik belemmert, kan de koper doorgaans de verkoper aansprakelijk stellen. Echter, bij oudere woningen moet de koper er rekening mee houden dat bepaalde gebreken en achterstallig onderhoud mogelijk niet direct zichtbaar zijn op het moment van aankoop.

De rol van de aankoopmakelaar bij een ouderdomsclausule

De aankoopmakelaar speelt een essentiële rol bij het beschermen van de koper als verkoper een ouderdomsclausule in een koopovereenkomst wil toepassen. Met zijn bouwkundige expertise kan hij de koper adviseren over de mogelijke bouwkundige risico's van de woning. Als deze risico's te hoog zijn, zal de aankoopmakelaar adviseren om de woning niet aan te kopen, of om een bouwkundige keuring op te nemen in de koopovereenkomst. Dit geeft de koper een duidelijker beeld van de eventuele gebreken.

De aankoopmakelaar informeert zijn cliënt - de koper - uitgebreid over de gevolgen van de ouderdomsclausule. Hij legt uit wat de clausule precies inhoudt, hoe deze de risicoverdeling beïnvloedt, en wat dit betekent voor de aansprakelijkheid van de verkoper. Deze informatie stelt de koper in staat om een goed onderbouwde beslissing te nemen.

Tijdens de onderhandelingen over de koopovereenkomst ondersteunt de aankoopmakelaar bij het bespreken en, indien nodig, aanpassen van de ouderdomsclausule om ervoor te zorgen dat deze in lijn is met de wensen van de koper.

Tevens zorgt de aankoopmakelaar ervoor dat de verkoper zijn mededelingsplicht nakomt, ook al beperkt de ouderdomsclausule de aansprakelijkheid van de verkoper. De verkoper moet de koper namelijk informeren over gebreken waarvan hij weet of behoort te weten en die voor de koper van belang kunnen zijn.

Mag een ouderdomsclausule worden gebruikt in de NVM-koopovereenkomst?

Ja, de wettelijke regeling over aansprakelijkheid voor gebreken is regelend recht. Dit betekent dat partijen vrij zijn om van deze regeling af te wijken. De NVM-koopovereenkomst biedt ruimte voor maatwerk, wat betekent dat een ouderdomsclausule kan worden toegevoegd om de risicoverdeling aan te passen aan specifieke omstandigheden. Het is echter cruciaal om deze clausule zorgvuldig te gebruiken en goed te communiceren met de koper.

Welke ouderdomsclausules bestaan er?

Er zijn verschillende versies van ouderdomsclausules in omloop. Een veelgebruikte standaardclausule luidt:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan… jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.

Deze clausule past het verwachtingspatroon van de koper aan, zodat hij niet kan terugvallen op de gebruikelijke garanties voor gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Niet-ouderdomsgebreken vallen onder de standaard risicoverdeling zoals beschreven in artikel 6.1 en 6.3 van de NVM-koopovereenkomst.

Jurisprudentie over de ouderdomsclausule

Er zijn verschillende juridische uitspraken over de ouderdomsclausule, die uiteenlopende interpretaties hebben opgeleverd. Sommige rechtbanken hebben geoordeeld dat de ouderdomsclausule alle gebreken dekt, terwijl andere uitspraken aangeven dat alleen gebreken veroorzaakt door de ouderdom van de woning onder de clausule vallen. Dit toont aan dat de formulering en interpretatie van de ouderdomsclausule essentieel zijn voor de rechtszekerheid en dat duidelijke communicatie over de clausule belangrijk is om juridische problemen te voorkomen.

Wanneer moet verkoper kenbaar maken dat hij gebruik wil maken van de ouderdomsclausule?

De ouderdomsclausule moet expliciet worden overeengekomen en tijdens de onderhandelingen duidelijk worden besproken. De aankoopmakelaar moet ervoor zorgen dat de koper tijdens de bezichtiging al op de hoogte is van het gebruik van deze clausule en deze duidelijk vermelden in de aanbiedingstekst en koopovereenkomst. Dit helpt om misverstanden te voorkomen en zorgt ervoor dat alle partijen volledig geïnformeerd zijn.

De toelichting op de NVM-koopovereenkomst

De standaard toelichting bij de NVM-koopovereenkomst is gebaseerd op een modeltekst zonder ouderdomsclausule. Bij het gebruik van de ouderdomsclausule moet de makelaar ervoor zorgen dat zowel de koper als de verkoper zich bewust zijn van de gevolgen. De makelaar moet ook de andere partij informeren over de implicaties van de ouderdomsclausule, vooral als deze partij geen deskundige begeleiding heeft.

Behoudt verkoper zijn mededelingsplicht bij het toepassen van de ouderdomsclausule?

Ja, de verkoper behoudt zijn mededelingsplicht, zelfs met de toepassing van de ouderdomsclausule. Dit betekent dat de verkoper de koper moet informeren over gebreken waarvan hij weet of behoort te weten, en die voor de koper van belang zijn. De aankoopmakelaar kan helpen door ervoor te zorgen dat deze verplichting wordt nageleefd en dat de koper goed geïnformeerd is over de staat van de woning.

Door zorgvuldig om te gaan met de ouderdomsclausule en de betrokken partijen goed te informeren, kan de aankoopmakelaar helpen om een eerlijke en transparante koopovereenkomst te realiseren, waarbij zowel de verkoper als de koper goed worden beschermd tegen mogelijke juridische en financiële problemen.

Wees voorbereid en schakel zeker een aankoopmakelaar in als de ouderdomsclausule door de verkoper geëist wordt. Wil je zeker zijn van een goede deal bij de aankoop van je woning? Neem vandaag nog contact op met één van onze ervaren aankoopmakelaars voor deskundig advies en begeleiding! Of vul het onderstaande formulier in voor meer informatie. Als je klikt, spring je vanzelf naar het formulier.